ISSN 2385-1376
Testo massima
Per partecipare all’asta è necessario che all’offerta (in caso di vendita senza incanto) ovvero alla domanda di partecipazione (in caso di vendita con incanto) deve essere allegato assegno circolare non trasferibile per un importo pari al 10% del prezzo offerto a titolo di cauzione, che sarà trattenuto in caso di mancato versamento del saldo prezzo.
L’aggiudicatario, unitamente al saldo prezzo, deve versare anche una somma idonea a coprire le spese di spese di vendita a suo carico, la cui entità viene stabilita dal professionista delegato.
In ordine ai tempi del versamento è da segnalare che:
-prima delle riforme del 2005 l’interessato all’acquisto doveva, quale condizione per la partecipazione all’asta, versare oltre alla cauzione, anche “l’ammontare approssimativo delle spese di vendita”;
-l’art. 580 cpc, così come riformato, prevede, ai fini della partecipazione, il solo versamento della cauzione, per cui l’onere del versamento delle spese è oggi soppresso;
-la norma, quindi, muove dal giusto convincimento che poiché uno solo tra i partecipanti potrà aggiudicarsi l’immobile, non ha senso onerare tutti gli altri di versare anticipatamente il fondo spese, aumentando l’onere finanziario per partecipare all’esperimento di vendita e rischiando di allontanare dal mercato delle aste giudiziarie un consistente numero di interessati.
Quanto alla misura del versamento, è da segnalare che il legislatore non ha previsto l’esatto ammontare delle spese di trasferimento, né potrebbe farlo, tenuto conto che le imposte a carico dell’aggiudicatario (registro o IVA, ipotecaria e catastale) sono in genere dovute in misura proporzionale al prezzo finale di aggiudicazione. Di prassi, la determinazione dell’entità del fondo spese è lasciata alla discrezionalità del professionista delegato, che tra l’altro ha una responsabilità sussidiaria, ai sensi dell’art. 54 l. 26/4/1986 n. 131 TU delle disposizioni concernenti l’imposta di registro e dell’art. 11 del DPR 31/10/1990 n. 347 TU delle disposizioni concernenti le imposte ipotecarie e catastali.
Quali sono le mancate conseguenze del versamento del fondo spese?
È da premettere che in giurisprudenza si è ritenuto che il decreto di trasferimento è subordinato al versamento del saldo prezzo e non anche delle spese occorrenti per il trasferimento.
Tuttavia, tenuto conto della responsabilità sussidiaria del delegato, è difficilmente immaginabile la possibilità di emettere il decreto, da cui decorrono i termini per la registrazione e per la tassazione, prima della corresponsione del fondo spese. Proprio per tale motivo, vi è chi ha osservato che il Giudice ben può disporre la revoca dell’aggiudicazione nel caso in cui l’aggiudicatario sia inadempiente nel caso di mancato versamento del fondo.
FOCUS
È buona norma leggere con attenzione l’avviso di vendita per verificare l’importo stabilito quale fondo spese occorrenti per il trasferimento, che in alcuni Tribunali costituiscono onere a carico dell’aggiudicatario.
Avv. Antonio De Simone
Testo del provvedimento
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