ISSN 2385-1376
Testo massima
Il notaio incaricato di stipulare un contratto di mutuo fondiario è tenuto ad accertare (svolgendo tutte le attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed in particolare il compimento delle cosiddette “visure” catastali e ipotecarie) l’assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, nonché di pesi di qualsivoglia natura, tali da compromettere la garanzia ipotecaria.
Il notaio che non rileva, per negligenza, la presenza di usi civici su un immobile perché omette di compiere le visure catastali, o non tiene in debito conto le risultanze delle stesse, è responsabile ex art. 1176 c.c., secondo comma.
Questi i principi espressi dal Tribunale di Napoli, in persona del dott.ssa Laura Petitti, con la sentenza del 16 luglio 2014 in materia di responsabilità professionale del notaio.
Una banca, con rogito notarile, concedeva mutuo fondiario ad un soggetto ed a garanzia del mutuo la banca iscriveva ipoteca per su un’unità immobiliare di proprietà del debitore. Quest’ultimo non rispettava il piano di ammortamento, rimanendo debitore della banca per rate scadute e non pagate. Notificato atto di precetto, la banca successivamente sottoponeva a pignoramento la predetta unità immobiliare. Tuttavia, nel corso della procedura esecutiva emergeva che l’immobile non era di proprietà del debitore, essendo gravato da usi civici e non affrancato da tale vincolo. Pertanto, il Giudice dell’esecuzione rigettava l’istanza di vendita, poiché ai sensi dell’art. 21 R.D. n. 1766/1927 gli immobili gravati da usi civici non possono essere divisi, alienati né ceduti.
Atteso che l’errore in cui era incorso il notaio rogante il contratto di mutuo, (che aveva attestato la proprietà dell’immobile in capo al debitore) aveva causato alla banca un danno economico grave, essendo stata posta nell’impossibilità di realizzare il proprio credito, quest’ultima citava in giudizio il professionista chiedendone l’accertamento della responsabilità.
Il Tribunale, richiamando un indirizzo consolidato nella giurisprudenza di legittimità, ha affermato che il notaio, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, se omette di accertare l’esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull’immobile, risponde del danno patito dall’acquirente, essendo comunque tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, comma secondo.
Nel caso di specie, il Giudice ha ritenuto che “il notaio incaricato di stipulare un contratto di mutuo fondiario sia tenuto ad accertare (svolgendo tutte le predette attività, antecedenti e successive alla stipula) l’assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, nonché di pesi di qualsivoglia natura, tali da compromettere la garanzia ipotecaria“.
Infatti, anche delle semplici visure catastali avrebbero consentito al notaio di individuare l’esistenza di usi civici sull’immobile in quanto dalle stesse emergevano chiari indici circa la pendenza degli usi civici, quali l’indicazione di “livellari” e “diritto del concedente”.
Dette indicazioni avrebbero, poi, dovuto trovare conferma effettuando le necessarie visure presso gli uffici pubblici, in particolare presso l’Ufficio Usi Civici della Regione Campania nonché l’Ufficio del Demanio Comune di Castelvoturno.
Tali omissioni hanno causato, quindi, un sicuro danno alla banca che “non si sarebbe certamente determinata alla stipula del contratto di mutuo fondiario” se il notaio “avesse rilevato che sull’immobile offerto per la garanzia gravavano usi civici“.
In conclusione, il Giudice ha condannato il notaio rogante al risarcimento in favore della banca di euro 108.364,57 nonché al pagamento delle spese processuali.
IL COMMENTO
Si consolida l’orientamento giurisprudenziale secondo il quale il Notaio deve consultare l’Ufficio Usi Civici della Regione al fine di accertare l’esistenza degli usi civici, non avendo alcun rilievo la circostanza che nei precedenti atti di provenienza tali vincoli non fossero riportati.
E’ preciso obbligo del notaio verificare l’esistenza dell’uso civico al fine di adempiere al dovere di corretta informazione delle parti. Tale obbligo è assoluto nel caso di stipula di un contratto di mutuo in quanto il pubblico ufficiale dovrà far conseguire alla banca una ipoteca valida ed efficace al fine di tutelare l’istituto di credito consentendo l’accesso all’esecuzione immobiliare in caso di inadempimento nel pagamento delle rate di mutuo.
La mancata consultazione dell’ufficio usi civici della Regione sarà dunque fonte di responsabilità professionale per il danno cagionato in quanto “con riguardo alla natura dell’attività esercitata” il notaio non ha fatto conseguire alla parte il risultato che la stessa si era prefissato.
Sul punto si segnala la precedente decisione analoga del Tribunale di Napoli, sezione ottava, dott. Francesco Graziano del 06-03-2014 n. 3615 che si era pronunziata in tal senso http://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/responsabilita-del-notaio-mutuo-ipotecario-usi-civici-risarcimento-del-danno.html
In merito alla responsabilità del notaio è possibile consultare la rassegna giurisprudenziale http://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/notai-profili-di-responsabilita.html
Testo del provvedimento
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