ISSN 2385-1376
Testo massima
Le massime
Se dopo la compravendita emerge un’irregolarità urbanistica, scatta la sanzione disciplinare a carico del notaio incaricato del rogito ma esonerato dall’obbligo delle visure dalle stesse parti contraenti: il professionista, infatti, è tenuto alla diligenza specifica del debitore qualificato e deve dunque avvisare le parti anche se ha solo un sospetto sull’esistenza di un’iscrizione pregiudizievole, di un altro peso o problema sul bene da compravendere.
Deve ritenersi che la responsabilità del professionista resti esclusa solamente in caso di espresso esonero – per motivi di urgenza o per altre ragioni – per concorde volontà delle parti, con clausola inserita nella scrittura, da considerarsi pertanto non già meramente di stile bensì quale parte integrante del contratto, sempre che appaia giustificata da esigenze concrete delle parti, dovendo sottolinearsi che quand’anche sia stato esonerato dalle visure, il notaio che sia a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’articolo 1176 c.c., comma 2, e della buona fede.
Il Notaio può accettare la dispensa assoluta dalle visure solo in caso di conclamata eccezionalità nel totale ed assoluto rispetto di tutte le regole e gli accorgimenti che nel loro insieme costituiscono la conoscenza della professione.
Il caso
La Commissione amministrativa regionale di disciplina ha comminato ad un NOTAIO la sanzione disciplinare della censura in applicazione dell’art. 1, comma 2, dei principi di deontologia professione di cui alla delibera del Consiglio Nazionale dei Notai n. 2/56 del 5 aprile 2008 e dell’art. 147, comma 1, lett. A) della Legge Notarile per avere in data 1.4.2010 rogato atto di compravendita di abitazione con annesso appezzamento di terreno, nel quale la parte venditrice dichiarava che il fabbricato era costruito in epoca antecedente al 1.9.1967 laddove i precedenti titoli di provenienza, di solo due anni antecedenti, avevano avuto ad oggetto solo un appezzamento di terreno senza alcun riferimento a fabbricati esistenti sull’area.
Proposto reclamo da parte del notaio, la Corte d’Appello di Napoli lo respingeva, confermando integralmente la decisione impugnata.
Il ricorso per cassazione
Il notaio proponeva ricorso per cassazione denunziando la violazione e falsa applicazione dell’art. 1176 c.c., comma 2, art. 147, comma 2, Legge Notarile e art. 1, comma 2, del codice deontologico dei notai; nella sostanza lamentava che il giudice del reclamo non avesse tenuto adeguatamente conto del fatto che le parti avevano esonerato il notaio dalle visure ipotecarie e catastali, motivo per il quale sosteneva di non avere alcun obbligo di esaminare l’atto di provenienza.
La decisione
La Corte di Cassazione, sezione seconda (Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere)- con sentenza n. 12797 del 06/06/2014 ha integralmente rigettato il ricorso, anche con condanna alle spese processuali ed al pagamento del contributo unificato ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17.
Il particolare gli Ermellini hanno rilevato che l’esonero dalle visure immobiliari non salva il notaio dalla sanzione disciplinare in quanto la dispensa dalle visure immobiliari – che deve essere espressamente inserita quale clausola sostanziale nel contratto e non come mera clausola di stile – deve essere giustificata da esigenze concrete delle parti per motivi di urgenza o per altre ragioni
Pertanto, permane la responsabilità del notaio, quand’anche sia stato esonerato dalle visure, ove il professionista sia a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di qualsivoglia fatto e/o irregolarità, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art.1176 c.c., comma 2, e della buona fede.
In conclusione, la Suprema Corte ha ritenuto che il notaio può accettare la dispensa assoluta dalle visure solo in caso di conclamata eccezionalità e nel totale ed assoluto rispetto di tutte le regole e gli accorgimenti che nel loro insieme costituiscono la conoscenza della professione.
Testo del provvedimento
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