ISSN 2385-1376
Testo massima
Tra gli obblighi incombenti sul notaio incaricato di predisporre la vendita di un immobile rientra quello di effettuare la verifica della libertà e della disponibilità del bene oggetto della vendita, salvo dispensa per concorde volontà delle parti.
L’inosservanza di tale obbligo dà luogo a responsabilità ex contractu del notaio medesimo per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale demandatagli.
Tanto è stato affermato dalla Corte di Cassazione, con sentenza n. 3657 del 14.02.2013, pronunciandosi in materia di responsabilità professionale del notaio in un giudizio avente ad oggetto una domanda risarcitoria formulata dagli acquirenti di un immobile a seguito dell’inadempimento del notaio dall’obbligo di effettuare le visure ipocatastali.
Nella specie, gli Ermellini hanno ritenuto illegittima la sentenza con cui i giudici della Corte di merito, accertata l’omissione del notaio e considerato che le parti avevano già sottoscritto il preliminare di compravendita (e che gli acquirenti avevano già versato interamente il prezzo), avevano dichiarato irrilevante l’inadempimento del notaio escludendo per l’effetto il risarcimento anche del danno evitabile attraverso l’uso della diligenza professionale.
La Suprema Corte, in applicazione delle regole generali che governano la materia risarcitoria, ha evidenziato la necessità di accogliere l’azione di responsabilità nei confronti del notaio inadempiente ma solo nei limiti del danno effettivamente subito dalle parti.
Invero, nel caso di specie, al momento della stipula del rogito, il danno costituito dal versamento del corrispettivo per l’acquisto dell’immobile gravato da iscrizioni e trascrizioni si era già irreversibilmente prodotto in maniera del tutto indipendente dall’attività del notaio, motivo che ha indotto la Corte a circoscrivere il pregiudizio – ed il conseguente risarcimento – agli esborsi connessi alla sottoscrizione del rogito, atteso che quest’ultima sarebbe stata l’unica attività evitabile ove il notaio avesse diligentemente adempiuto l’incarico affidatogli.
In altri termini, affinché il comportamento negligente del notaio dia luogo a responsabilità è dunque necessario non solo che si sia prodotto un danno concreto ma bisogna dimostrare il nesso di causalità fra il danno stesso ed il comportamento del notaio, cioè provare che l’omissione del notaio è stata, direttamente o in via mediata, la causa efficiente dell’effetto danno.
Testo del provvedimento
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 12164/2007 proposto da:
ACQUIRENTI G.S., T.C.;
– RICORRENTI –
contro
ALFA COSTRUZIONI S.R.L.,
NOTAIO C.L.,
ASSICURAZIONI S.P.A.;
– INTIMATI –
sul ricorso 14551/2007 proposto da:
ASSICURAZIONI S.P.A.;
– RICORRENTE –
contro
G.S., C.L., T.C., ALFA COSTRUZIONI S.R.L.;
– INTIMATI –
sul ricorso 15546/2007 proposto da:
NOTAIO C.L.;
– RICORRENTE –
contro
ALFA COSTRUZIONI S.R.L.,
ACQUIRENTI T.C., G.S.,
ASSICURAZIONI S.P.A.;
– INTIMATI –
avverso la sentenza n. 279/2006 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 08/03/2006 R.G.N. 1671/2001 e 1708/2001;
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
ACQUIRENTI G.S. e T.C. propongono ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi, avverso la sentenza della Corte di Appello di Palermo che, in riforma della pronuncia di primo grado del Tribunale di Palermo, ha rigettato la domanda risarcitoria svolta nei confronti del NOTAIO C.L., per non avere compiuto le visure ipo-catastali su un appartamento comprato dagli attori e venduto dalla ALFA COSTRUZIONI, nonchè le domande di garanzia e di rimborso spese giudiziali svolte dal NOTAIO nei confronti delle ASSICURAZIONI.
Il NOTAIO C.L. resiste con controricorso, proponendo altresì un motivo di ricorso incidentale condizionato.
Le ASSICURAZIONI resistono pure con controricorso, proponendo un motivo di ricorso incidentale condizionato.
Sia i ricorrenti che Le Generali hanno depositato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- I ricorsi incidentali, promossi in seno a quello principale iscritto al n. R. G. 12164/07, vanno decisi unitamente a quest’ultimo.
2.- Con i PRIMI DUE MOTIVI, da esaminarsi congiuntamente, sotto il profilo della violazione di legge, i ricorrenti si dolgono dell’accoglimento dell’appello del NOTAIO C., in particolare ove la Corte di Appello giudica irrilevante l’inadempimento del notaio all’obbligo di effettuare le visure, considerato che le parti erano già ascritte da un preliminare di vendita ed il prezzo era stato interamente pagato.
2.1.- I due motivi sono fondati, con l’avvertenza che, essendo stato il prezzo già interamente pagato, l’unico danno risarcibile è costituito dalle spese connesse al rogito (Cass. 20/7/10 n.16905).
Costituisce invero approdo esegetico pacifico nella giurisprudenza di questa Corte che, per il notaio richiesto della preparazione e della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e della disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei pubblici registri, attraverso la loro visura, rappresenta, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente, di talchè l’inosservanza dello stesso, da luogo a responsabilità ex contractu del notaio medesimo per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale demandatagli (confr. Cass. 28 novembre 2007, n.24733; Cass. 11 gennaio 2006, n.264).
E’ tuttavia altrettanto indubitabile che l’azione di responsabilità contrattuale nei confronti del professionista che abbia violato i propri obblighi può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato.
Ai fini dell’accertamento di tale danno è dunque necessario valutare se il cliente avrebbe, con ragionevole certezza, potuto conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione (confr. Cass. civ. 19 gennaio ?0no. n. 566).
Ora, nella fattispecie, risulta invincibile il rilievo che, al momento della stipula del rogito, il danno costituito dal versamento del corrispettivo per l’acquisto di un immobile gravato da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli si era irreversibilmente prodotto, e per una serie causale affatto indipendente dall’attività del NOTAIO.
E invero, a prezzo già versato, nulla più poteva risparmiare l’ignara acquirente, ove il NOTAIO avesse diligentemente adempiuto l’incarico affidatogli, se non gli ulteriori esborsi connessi alla sottoscrizione del rogito.
3.- Sono assorbiti gli altri motivi.
4.- Con il ricorso incidentale condizionato il NOTAIO C., per il caso di accoglimento del ricorso principale, insiste per l’accoglimento del motivo di appello inteso ad affermare che le Generali sono obbligate a garantire esso notaio sino alla concorrenza di L 500.000.000 per ogni sinistro.
4.1.- Il ricorso incidentale del NOTAIO C. è inammissibile, in difetto del quesito di diritto (o del momento di sintesi) richiesti dall’art. 366-bis cpc, applicabile alla fattispecie, trattandosi di ricorso avverso sentenza depositata l’8/3/06.
5.- Le ASSICURAZIONI, in via di ricorso incidentale condizionato, assumono, per il caso di accoglimento del ricorso principale e di decisione nel merito ex art.384 cpc, l’ammissibilità dei cinque motivi di appello ritenuti assorbiti dal giudice di secondo grado.
5.1.- Anche il ricorso incidentale delle Generali è inammissibile, in difetto dei quesiti di diritto.
6.- Accolti dunque, per quanto di ragione, i primi due motivi del ricorso principale, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione, con rinvio, anche per le spese, alla Corte di Appello di Palermo, che si atterrà ai principi esposti sub 2.1.
PQM
la Corte, decidendo sui risorsi riuniti, accoglie per quanto di ragione i primi due motivi del ricorso principale, assorbiti gli altri; dichiara inammissibili i ricorsi incidentali; cassa in relazione ai motivi accolti la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Corte di Appello di Palermo in diversa composizione
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