Nel caso di scadenza contrattuale successiva alla prima, la rinnovazione del contratto di locazione scaturisce da una manifestazione di volontà negoziale e non già da un effetto automatico derivante dalla volontà della legge, per cui l’eventuale comportamento omissivo del custode costituito dal mancato invio della disdetta non produce effetto alcuno, se non autorizzato dal Giudice ex art. 560 cpc.

Una volta notificato ovvero trascritto il pignoramento e in assenza di una espressa autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione in tal senso, la rinnovazione del contratto non può in alcun modo avere luogo, con la conseguente cessazione del rapporto alla scadenza, per cui il custode può pretendere la restituzione dell’immobile indipendentemente dall’invio di formale disdetta.

Così si è espresso il Tribunale di Torre Annunziata nella persona del Giudice dell’Esecuzione dr. Michele Di Martino, che con l’ordinanza del 13/5/2016 ha esaminato il problema dell’opponibilità al creditore procedente (e all’aggiudicatario) del contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile staggito scaduto nel corso della procedura esecutiva e, per l’effetto, se e quando il custode deve inviare la disdetta.

Sul punto è da premettere che la disciplina delle locazioni degli immobili ad uso abitativo, che dall’1/1/1999 ha sostituito le previsioni della legge 392/1978, ha innovato l’ordinamento, prescrivendo – ex art. 2, comma 1 e 5 della legge 431/98 – alla prima scadenza un rinnovo automatico (di quattro anni per il contratto a canone libero) o una proroga ex lege (di due anni per il contratto a canone vincolato), che può essere evitato o rimosso solo in presenza di una delle condizioni tassativamente indicate all’art. 3 della medesima legge e che non si verifica per le scadenze successive alla prima. In tal caso, infatti, si ritiene che la rinnovazione scaturisce da una manifestazione di volontà negoziale e non da un effetto automatico derivante dalla volontà della legge, così come – del resto – si rileva dal tenore del citato art. 3 per il quale “alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’art. 2 e … del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del contratto”.

A mente di tali principi e sul presupposto che l’art. 560 cpc vieta al custode senza autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione di concludere nuovi contratti di locazione, nella cui nozione si intende ricompresa anche la rinnovazione tacita del contratto scaduto considerata effetto di una nuova manifestazione negoziale di ambo le parti che, non avvalendosi della facoltà di dare disdetta nel termine assegnato perfezionano per tale via – mediante il silenzio dotato di valore legale tipico – un nuovo contratto (tra le tante, Cass. 5/12/1970 n. 2576; Cass. 25/2/1999 n. 1639; Cass. 30/10/2002 n. 15297), il Tribunale di Torre Annunziata ha statuito che il custode può pretendere la restituzione dell’immobile dopo la seconda scadenza stabilita dalla legge senza necessità di inviare la disdetta.

In altri termini, una volta notificato ovvero trascritto il pignoramento e in mancanza di una espressa autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione, la rinnovazione del contratto, scaturendo da una manifestazione di volontà negoziale, non può in alcun modo avere luogo con conseguente cessazione del rapporto alla scadenza.

Conseguentemente, così come si ricava dall’ordinanza in esame, il custode:

1).ha la facoltà di disdire il contratto di locazione nel rispetto del termine stabilito (arg. da Cass.13/12/2007 n. 26238), valendosi della facoltà di diniego del rinnovo prevista in favore del locatore che intende vendere l’immobile a terzi dall’art. 3, lettera g), legge 431/1998;

2).non può manifestare la volontà di non proseguire il rapporto se non attraverso l’invio della disdetta nelle forme e nei termini innanzi indicati;

3).non è tenuto ad inviare disdetta del contratto per le scadenze successive alla prima, in quanto la sopravvenuta espropriazione forzata è da ritenersi quale circostanza impeditiva al rinnovo tacito del contratto, stante la mancata autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione in tal senso.

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Autore, Titolo, in Ex Parte Creditoris - www.expartecreditoris.it - ISSN: 2385-1376, anno Numero Protocolo Interno : 319/2016