È opinione comune quella secondo la quale tutte le formalità trascritte dopo il pignoramento sono inefficaci rispetto al creditore pignorante e agli intervenuti.

Tuttavia, esistono tutta una serie di formalità pregiudizievoli che, pur trascritte posteriormente alla trascrizione del pignoramento possono influire sull’esito della procedura o pregiudicare il diritto dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, per cui è opportuno che il professionista delegato non si fermi, nell’indagine ipotecaria, alla data del pignoramento o del fallimento, ma aggiorni quanto possibile l’ispezione ipotecaria.

Può accadere, infatti, che il pignorato sia oggetto di acquisto a titolo originario: in tal caso la relativa declaratoria anche se avvenuta dopo la trascrizione del pignoramento è opponibile ai creditori pignoranti e intervenienti, o ancora che sia oggetto di domanda giudiziale di accertamento della simulazione di un atto di provenienza: in tal caso la domanda è opponibile al creditore procedente di mala fede, che conoscesse la simulazione, ancorché trascritta dopo il pignoramento (art. 1416, primo comma, cc).

Anche la domanda giudiziale con cui si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte è opponibile ai creditori anche se trascritta dopo il pignoramento, purché la trascrizione avvenga entro cinque anni dalla trascrizione dell’acquisto mortis causa (art. 2652 n. 7 cc), così come la domanda giudiziale di revocazione o di opposizione di terzo contro sentenza soggetta a trascrizione, purché trascritta entro cinque anni dalla trascrizione dell’acquisto (art. 2652 n. 9 cc).

Discorso diverso per le ipoteche iscritte successivamente. È vero che, ai sensi dell’art. 2916 n. 1 cc, non si tiene conto nella distribuzione del ricavato delle ipoteche iscritte dopo il pignoramento, ma gli stessi comunque possono partecipare alla distribuzione del ricavato dopo che sono stati soddisfatti tutti i creditori intervenuti, anche chirografari.

Focus

Con il decreto di trasferimento occorre ordinare anche la cancellazione delle ipoteche iscritte successivamente al pignoramento, così da trasferire l’immobile  libero da qualsiasi iscrizione pregiudizievole.

Avv. Antonio De Simone

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