L’unico obbligato al pagamento delle spese condominiali che gravano sull’immobile è il debitore proprietario, non potendosi considerare a carico della custodia alcun onere condominiale e tanto perché il custode deve limitarsi agli atti di ordinaria amministrazione e di gestione passiva degli immobili staggiti, accantonandone gli eventuali frutti ai soli fini del soddisfacimento della pretesa azionata in via esecutiva.

Per quanto riguarda la posizione dell’aggiudicatario è da premettere che la ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente degli immobili ubicati in stabili condominiali è disciplinato dall’art. 63, 2° comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile, che dispone: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Tale disposizione si applica anche nel caso di trasferimento a seguito di vendita forzata, in quanto l’immobile acquistato all’asta viene trasferito libero da vincoli ma non dagli obblighi previsti dalla legge, per cui l’aggiudicatario deve farsi carico dei contributi dovuti al condominio in via solidale con il precedente proprietario per l’anno in corso al momento del subentro e per l’anno precedente, dove l’anno deve intendersi riferito a quello di gestione ovvero di esercizio condominiale e non a quello solare.

La norma, tuttavia, non distingue i contributi di natura ordinaria da quelli di natura straordinaria e non fa riferimento al caso in cui la spesa sia stata deliberata prima della vendita e i lavori eseguiti dopo di essa. Sul punto anche la giurisprudenza è oscillante così vi è chi ha statuito che l’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui vengono eseguite le relative opere e chi ha ritenuto che obbligato al pagamento dei contributi condominiali è il soggetto proprietario al momento in cui la spesa viene deliberata.

FOCUS

Il professionista delegato non è tenuto ad inserire l’indicazione dell’ammontare degli oneri condominiali nell’ordinanza di vendita o nel decreto di trasferimento.

Tuttavia, trattandosi di obbligo derivante da disposizione di legge e, come tale dovuto dall’aggiudicatario, è importante informarsi preventivamente della morosità che va sommata al prezzo di aggiudicazione.

Avv. Antonio De Simone

 

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