ISSN 2385-1376
Incorre in responsabilità ed è tenuto al risarcimento dei danni patiti dalla banca il professionista, incaricato per la stima di un bene immobile finalizzata all’erogazione di un contratto di mutuo, che non adempia diligentemente all’incarico dalla stessa conferito, ove emergano macroscopiche anomalie, quali la palese incongruenza nella misurazione del cespite, l’omesso riscontro delle evidenti divergenze tra stato di fatto e situazione catastale dell’immobile, ed ancora il mancato riferimento all’assenza, in concreto, dei requisiti minimi per un utilizzo a fini abitativi.
In caso di sovrastima di un bene immobile da parte del perito incaricato dalla banca, il professionista infedele va condannato al risarcimento, atteso che cagiona un danno alla banca consistente nell’avere erogato finanziamenti che non sarebbero mai stati accordati e rispetto ai quali ogni possibile recupero coattivo del credito appaia gravemente pregiudicato.
Questi i principi espressi dal Tribunale di Napoli, dott. Massimiliano Sacchi, con la sentenza n. 11522 del 21.10.2016, in materia di responsabilità professionale.
E’ accaduto che la banca proponeva un giudizio risarcitorio nei confronti di un professionista al quale la stessa aveva conferito l’incarico di procedere alla stima di immobili, oggetto di pratiche di erogazione di mutui, al fine di accertare il valore dei cespiti, da porre a base della concessione dei finanziamenti e della successiva iscrizione di ipoteca volontaria.
A fondamento dell’azione la banca poneva il rilievo che, avendo il convenuto sovrastimato i beni, essa, una volta avviate le procedure di espropriazione forzata nei confronti dei mutuatari resisi nel frattempo inadempienti, aveva riscontrato la palese divergenza tra le valutazioni operate dal convenuto e quelle compiute dai professionisti incaricati dal Tribunale nell’ambito delle procedure di espropriazione forzata, così patendo un danno, consistente nell’avere erogato finanziamenti che non sarebbero mai stati accordati e rispetto ai quali ogni possibile recupero coattivo del credito appariva gravemente pregiudicato.
Dagli atti di causa emergeva la palese difformità tra la relazione estimativa predisposta dal professionista e lo stato di fatto e la stessa condizione giuridica dei beni immobili. Peraltro, le valutazioni operate dal professionista non erano frutto di una diligente esecuzione dell’incarico professionale, ad esso assegnato dalla banca.
Infatti, siccome i mutuatari si rendevano inadempienti all’obbligo del pagamento delle rate dei mutui, la banca iniziava delle procedure di espropriazione forzata, finalizzate alla realizzazione coattiva del credito. Dagli atti relativi a dette procedure esecutive, si ricavava che l’esperto incaricato dal Tribunale di procedere alla descrizione e stima dei cespiti, ai fini della vendita forzata del bene, nell’elaborato peritale trasmesso al Giudice dell’esecuzione, rassegnava conclusioni profondamente discordanti rispetto a quelle esposte dal professionista.
Pertanto il Giudicante ha ritenuto che tali risultanze comprovassero il grave inadempimento nel quale era incorso il professionista, rappresentando alla banca una situazione assolutamente difforme dall’effettiva condizione giuridica e fattuale dei beni, non riferendo alla banca che gli immobili erano privi dei requisiti minimi per essere adibiti ad uso abitativo.
Sebbene la difesa del convenuto avesse obiettato che l’incarico professionale conferito dalla banca non richiedesse un livello di approfondimento paragonabile a quello impartito dal Tribunale al ctu, e che l’oggetto della prestazione consistesse esclusivamente nell’indicare alla banca un valore da porre a base del mutuo da concedere, il giudice ha ritenuto tale assunto privo di pregio, non esimendo il convenuto da responsabilità, a fronte della macroscopiche anomalie ravvisabili nella relazione da esso trasmessa alla banca.
Infatti, la palese incongruenza nella misurazione dei cespiti, l’omesso riscontro delle evidenti divergenze, tra stato di fatto e situazione catastale degli immobili, ed ancora il mancato riferimento all’assenza, in concreto, dei requisiti minimi per un utilizzo a fini abitativi, sono indici sintomatici di una condotta che ha disatteso anche il livello minimo di diligenza esigibile dal professionista di media preparazione ed attenzione.
Ciò posto, il Giudice ha ritenuto integrata la prova del grave inadempimento del convenuto, e ravvisabile il nesso di derivazione causale tra l’accertato inadempimento ed il danno. Ed infatti, essendo pacifico, come ammesso dallo stesso professionista, che la valutazione compiuta fosse finalizzata a fornire alla banca un parametro di riferimento, al quale commisurare l’erogazione del finanziamento, ed essendosi la stima rivelata del tutto disancorata dalla reale condizione dei beni, il professionista ha palesemente disatteso l’obbligazione su di esso gravante, inducendo la banca ad assumere una decisione (l’erogazione del mutuo) che non avrebbe adottato o avrebbe adottato a condizioni meno svantaggiose.
Nel caso di specie, quindi, il danno va ravvisato nella perdita economica che la banca ha sofferto per avere erogato il mutuo o, quantomeno, per averlo fatto a condizioni per essa più onerose di quelle cui, con ogni probabilità, avrebbe dato seguito, sulla scorta di una fedele rappresentazione del valore dei beni.
Per tali motivi, il Tribunale di Napoli ha dichiarato il professionista responsabile dei danni subiti da parte attrice e, per l’effetto, ha condannato il medesimo a risarcire i danni patiti, oltre interessi legali dalla data della pronuncia al soddisfo, rigettando altresì la domanda di manleva proposta dal professionista nei confronti della società di assicurazione, con condanna anche alla rifusione, in favore della banca e della società di assicurazione, delle spese processuali.
Per altri precedenti in materia di responsabilità professionale, si rimanda ai seguenti contributi:
MUTUO: USI CIVICI SULL’IMMOBILE IPOTECATO, NOTAIO CONDANNATO
IL PUBBLICO UFFICIALE È NEGLIGENTE SE NON CONSULTA TUTTE LE BANCHE DISPONIBILI
Sentenza | Tribunale di Napoli, Dott. Francesco Graziano | 03.10.2016 | n.10660
ESECUZIONE FORZATA: L’AZIONE RISARCITORIA DEL CREDITORE IN DANNO DEL PROFESSIONISTA DELEGATO PER APPROPRIAZIONE INDEBITA DEL RICAVATO
IL NOTAIO RISPONDE DEL DANNO ARRECATO AL CREDITORE ANCHE PER LA CONDOTTA DEL COLLABORATORE INFEDELE
Sentenza Tribunale di Avellino, dott.ssa Maria Cristina Rizzi 05-02-2016
NOTAIO: RESPONSABILE SE NON SVOLGE LE DOVUTE INDAGINI PER ACCERTARE L’INESISTENZA DI USI CIVICI
LA DILIGENZA PROFESSIONALE IMPONE RISCONTRI PRESSO LA COMPETENTE PA E PRECISI OBBLIGHI INFORMATIVI NEI CONFRONTI DELLE PARTI PRIMA DELLA STIPULA DEL CONTRATTO
Sentenza | Tribunale di Avezzano, dott. Francesco Lupia | 30-04-2015 http://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/notaio-responsabile-se-non-svolge-le-dovute-indagini-per-accertare-l-inesistenza-di-usi-civici.html
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