Il regime delle locazioni nell’ambito della vendita forzata è regolato dal combinato disposto dell’art. 2923 comma 1 cc e dell’art. 2919 c.c., dai quali si ricava il principio generale per cui le locazioni, aventi ad oggetto l’immobile pignorato, sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, al contrario di tutti quegli atti compiuti dal debitore successivamente al pignoramento, fatta salva la tutela dei terzi in buona fede.

Fa eccezione alla regola il caso in cui la locazione, pur anteriore all’avvio dell’azione esecutiva – ed a prescindere dal soggetto che l’ha consentita (sia esso il debitore ovvero il suo dante causa) – preveda un canone inferiore di un terzo al c.d. giusto prezzo ovvero a quello risultante da precedenti locazioni (ai sensi dell’art. 2923 co. 3 cc).

In tal caso, l’aggiudicatario può agire per ottenere dal conduttore il rilascio dell’immobile, non essendo tenuto a rispettare il contratto di locazione a canone “vile”.

La ratio della disposizione è quella di assicurare all’acquirente una rendita adeguata al valore che dal bene concesso in godimento a terzi è consentito ricavare, accordando quindi prevalenza alle esigenze di tutela dell’aggiudicatario e, prima ancora, all’effettività del processo esecutivo, che a sua volta tutela le ragioni dei creditori e del debitore esecutato, rispetto ai diritti del locatario, anche al fine di rendere il bene pignorato maggiormente appetibile per gli interessati.

Il contratto si intende – infatti – risolto con effetto ex nunc in favore dell’aggiudicatario ed in danno del locatario, che si era già avvantaggiato nel corso della locazione del contratto a lui favorevole, così come ha chiarito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 16718 dell’1/10/2012.

Il compito di verificare la congruità o meno del canone di locazione è attribuito all’ esperto stimatore, il quale dovrà far riferimento alla data del pignoramento e non già alla stipula del contratto, in quanto è da tale data che si cristallizza la situazione giuridica opponibile ai creditori e ai terzi che dall’esecuzione forzata acquisiscono i diritti (sul punto Cass. n. 2462/1982).

In tal modo, la consulenza tecnica fornisce un elemento di valutazione a disposizione del custode, a cui si riconosce – alla luce della riforma del 2005 – la possibilità di agire per l’accertamento dell’esiguità del canone, eventualmente cumulando la domanda con quella di simulazione assoluta della locazione, del delegato (per predisporre l’avviso di vendita) e dell’aggiudicatario (per rispondere a un’eventuale opposizione al rilascio dell’immobile).

La prova dell’adeguatezza del canone deve essere fornita dall’acquirente anche a mezzo presunzioni; tuttavia il Giudice – nell’ambito della sua discrezionalità – potrebbe ritenere notorio l’ammontare del giusto canone (sul punto Cass. n. 16243/2005).

FOCUS

La locazione stipulata prima del pignoramento è di regola opponibile alla procedura esecutiva. Tuttavia, nel caso in cui il canone sia “vile” e, in ogni caso, inferiore di almeno 1/3 al giusto prezzo, l’aggiudicatario può procedere alla richiesta di rilascio dell’immobile.

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