ISSN 2385-1376
È possibile acquistare un immobile all’asta senza disporre di tutta la liquidità finanziaria necessaria?
Sì, se il creditore procedente agisce in virtù di un mutuo fondiario e consente il subentro dell’aggiudicatario nel contratto di finanziamento stipulato dall’originario debitore e garantito da ipoteca sull’immobile pignorato.
Tale facoltà è riconosciuta dall’art. 41 del D.Lgs. n. 385/1993, il quale ai commi 5 e 6 dispone che l’aggiudicatario o l’assegnatario del bene possano subentrare – previo accordo con l’istituto di credito procedente – nel contratto di finanziamento originariamente stipulato dall’esecutato, anche in mancanza di apposita autorizzazione del giudice dell’esecuzione, a condizione che i predetti entro quindici giorni dall’emissione del decreto con cui sono disposte modalità e termini del versamento del prezzo, ovvero dalla data dell’aggiudicazione o dell’assegnazione, paghino alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese, proseguendo nel pagamento delle rate contrattualmente previste.
Sul punto si è discusso se il termine di quindici giorni abbia carattere perentorio o ordinatorio e, dunque, se il mancato versamento dell’insoluto nel predetto termine comporti o meno la dichiarazione di decadenza dell’aggiudicatario.
La dottrina maggioritaria ritiene che, non prevedendo la norma alcuna sanzione, il termine abbia carattere ordinatorio, essendo finalizzato a sollecitare l’aggiudicatario a comunicare al creditore fondiario l’intenzione di accollarsi il mutuo nel più breve tempo possibile, a mente della scadenza codicisticamente prevista di sessanta giorni dall’aggiudicazione definitiva per il versamento del saldo del prezzo.
Alla luce dei dubbi interpretativi è opportuno che l’aggiudicatario esamini attentamente l’ordinanza di vendita o contatti il professionista delegato per conoscere l’orientamento del Tribunale innanzi al quale si svolge la procedura esecutiva.
È da tener presente che, con il subentro, si verifica un vero e proprio accollo delle obbligazioni contenute nel mutuo, per cui è necessario valutare la convenienza delle condizioni pattuite nel finanziamento, che non possono essere modificate, fatta salva la possibilità (peraltro controversa) di rinegoziare il mutuo con l’istituto di credito.
FOCUS
Il subentro dell’aggiudicatario nel mutuo fondiario costituisce un’interessante agevolazione per acquistare un immobile, nell’ambito di una vendita esecutiva, senza disporre della liquidità necessaria.
È sempre opportuno, comunque, valutare in anticipo quali sono le condizioni pattuite dall’originario debitore, in quanto è controverso se sia possibile rinegoziare il mutuo con l’istituto, a seguito dell’accollo.
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