Prima di procedere ad un acquisto all’asta è opportuno accertare lo stato e la qualità dell’immobile, in quanto non è prevista alcuna indennità in caso di vizi dello stesso.

Infatti l’art. 2922 del c.c. testualmente prevede che “nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per vizi della cosa. Essa non può essere impugnata in caso di lesione”.

È controverso se la medesima esclusione valga anche per le ipotesi assimilabili ma strutturalmente diverse, non specificamente disciplinate dalla disposizione in esame, quali la mancanza di qualità prevista dall’art. 1497 c.c. e la vendita di aliud pro alio.

L’opinione giurisprudenziale prevalente, invero, ritiene inestensibile l’esclusione della garanzia per vizi all’ipotesi di responsabilità per mancanza di qualità della cosa venduta, consistente nella circostanza in cui la res alienata difetti di quegli elementi sostanziali che ne caratterizzano la funzionalità, l’attualità o il pregio e che sono tali da determinare la specie cui il bene appartiene.

Si tende ad accordare, cioè, pur con orientamenti ondivaghi, tutela all’aggiudicatario, anche se resta controversa la tipologia di azione esperibile, ferma restando la possibilità di proporre opposizione agli atti esecutivi nel termine di 20 giorni.

L’ipotesi, più evidente, di vendita di aliud pro alio si configura qualora l’alienazione coattiva abbia ad oggetto un bene diverso da quello per cui è stata disposta l’ordinanza di vendita o perché la cosa appartiene ad un genere differente da quello definito nell’ordinanza medesima o perché risulta carente delle caratteristiche necessarie ad assolvere alla sua funzione economico-sociale.

La giurisprudenza ha certamente ritenuto meritevole di tutela tale ipotesi, in quanto comporta a carico dell’aggiudicatario danni notevoli e conseguenze gravi, ma non ha raggiunto conclusioni certe sull’individuazione del rimedio esperibile: se l’azione di nullità, atteso che con la consegna di un bene diverso da quello ottenuto in sede di aggiudicazione viene meno il nucleo essenziale e l’oggetto stesso del trasferimento, ovvero l’azione di risoluzione ed il conseguente annullamento della vendita.

FOCUS

La vendita forzata, attuando un trasferimento coattivo, non può essere equiparata alla vendita volontaria, con la conseguenza che le norme codicistiche che equiparano per taluni aspetti l’una all’altra, avendo carattere eccezionale, non sono suscettibili di applicazione analogica.

La giurisprudenza tende, tuttavia, ad interpretare restrittivamente l’esclusione di garanzia prevista dall’art. 2922 c.c., al fine di tutelare l’aggiudicatario, almeno ogni qualvolta quest’ultimo si trovi a ricevere un bene sensibilmente diverso da quello ottenuto in sede di aggiudicazione (Cass. 11018/1994, Cass 206/1978, Cass. 1698/1981).

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