ISSN 2385-1376
Il NOTAIO, incaricato della redazione ed autenticazione di un contratto preliminare per la compravendita di un immobile, non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti ed a sovrintendere alla compilazione dell’atto, occorrendo anche che egli si interessi delle attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse.
Rientra nel c.d. “DOVERE DI CONSIGLIO”, cui il NOTAIO è tenuto in forza dell’art. 42, comma 1, lett. a), del codice di deontologia notarile, avvertire le parti che gli effetti della trascrizione di un contratto preliminare cessano, in ogni caso, qualora, entro tre anni dalla trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’art. 2652 c.c., comma 1, n. 2.
Questi i principi espressi dalla Cassazione civile, sez. terza, Pres. Rel. Vivaldi, con la sentenza n. 12482 del 18.05.2017.
Nel caso in oggetto, un CLIENTE conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Torino un NOTAIO, onde ottenerne la condanna al risarcimento dei danni subiti in occasione della stipula di un contratto preliminare, trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., per violazione del “DOVERE DI CONSIGLIO”, esponendo di aver pattuito con i promittenti venditori la stipula del rogito notarile per il contratto definitivo entro una certa data, in cui sarebbe scaduta l’ultima rata di mutuo che egli s’era accollato e lamentando il fatto che il professionista incaricato gli aveva consigliato di trascrivere il preliminare, rassicurandolo circa l’assenza di condizioni pregiudizievoli per la stabilità del futuro acquisto, nonostante il notevole lasso di tempo pattuito con i promittenti.
Senonchè, successivamente, in sede di stipula del contratto definitivo, il CLIENTE rilevava che sull’immobile promesso in vendita, era stata iscritta ipoteca in favore di un terzo, con conseguente impossibilità di procedere al rogito, e la perdita della caparra.
In particolare, il CLIENTE deduceva la violazione da parte del NOTAIO del “DOVERE DI CONSIGLIO”, non essendo stato opportunamente informato del fatto che la trascrizione del preliminare avrebbe perduto efficacia qualora, entro tre anni, non fosse intervenuto il contratto definitivo.
Il Tribunale di Torino accoglieva la domanda proposta dal CLIENTE, condannando il NOTAIO al risarcimento del danno patito e rigettando la domanda di garanzia proposta da quest’ultimo nei confronti della Compagnia di assicurazione, per intervenuta prescrizione dei diritti dell’assicurato.
La Corte d’Appello di Torino accoglieva invece l’appello proposto dal NOTAIO, condannando il CLIENTE alla restituzione di quanto nelle more ottenuto.
Avverso la decisione del Giudice di gravame, proponeva ricorso per Cassazione il CLIENTE sulla base di tre motivi.
Con il PRIMO MOTIVO, il CLIENTE deduceva la “violazione/falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, con riferimento all’art. 1218 c.c., sotto il profilo dell’individuazione della prestazione, dell’inadempimento e dell’onere della prova dell’esatto adempimento”, rilevando che la Corte d’Appello aveva ritenuto non sussistente uno specifico dovere del NOTAIO di informarlo del fatto che la convenzione di un termine così lungo tra contratto preliminare e definitivo avrebbe vanificato la cautela di trascrivere il preliminare, stante l’efficacia triennale della trascrizione, ai sensi dell’art. 2645 bis c.c..
Col SECONDO MOTIVO, il CLIENTE deduceva la “violazione/falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, con riferimento all’art. 112 c.p.c.”, censurando il passaggio della sentenza impugnata secondo cui il NOTAIO non avrebbe comunque potuto garantire una efficacia della trascrizione maggiore del triennio, atteso che, viceversa, ove correttamente informato, avrebbe potuto decidere se rinnovare la trascrizione, acquistare l’immobile per sè o farlo acquistare ad altri entro il termine triennale di efficacia della trascrizione.
Infine, col TERZO MOTIVO, deduceva la “violazione/falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, con riferimento all’art. 1176 c.c.”, rilevando che la Corte avrebbe omesso di valutare la diligenza qualificata richiesta al NOTAIO, esaminata limitatamente agli effetti tipici dell’atto e non, invece, avuto riguardo all’interesse complessivamente perseguito dalle parti, che il NOTAIO avrebbe dovuto salvaguardare con “elevata professionalità”.
La Suprema Corte, con specifico riferimento ai doveri deontologici del NOTAIO, aderendo all’orientamento consolidato sul punto nella giurisprudenza di legittimità, osservava che il professionista non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti ed a sovrintendere alla compilazione dell’atto, occorrendo anche che egli si interessi “delle attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito”.
Il Giudice di legittimità aggiungeva, tuttavia, che il cd. “DOVERE DI CONSIGLIO”, imposto dall’art. 42, comma 1, lett. a), del codice di deontologia notarile “investe solo le conseguenze giuridiche della prestazione richiesta al professionista, e non pure le circostanze di fatto dell’affare concluso, tra le quali rientrano i rischi economici dello stesso, la cui valutazione è rimessa in via esclusiva al prudente apprezzamento delle parti”.
In altri termini, gli ermellini sottolineavano che poichè il NOTAIO non è un destinatario passivo delle dichiarazioni delle parti, contenuto essenziale della sua prestazione professionale è il c.d. DOVERE DI CONSIGLIO, che peraltro ha ad oggetto questioni tecniche, cioè problematiche, che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire, collegate al possibile rischio, il cui contenuto, tuttavia, non può essere peraltro dilatato fino al controllo di circostanze di fatto il cui accertamento rientra nella normale prudenza, come la solvibilità del compratore nella vendita con pagamento dilazionato del prezzo, o l’inesistenza di vizi della cosa.
In definitiva, il “DOVERE DI CONSIGLIO” del NOTAIO, nel rispetto del principio di autoresponsabilità delle parti del contratto, non si spinge, nè fino alla valutazione della convenienza economica dell’operazione, nè tantomeno fino alle valutazioni che rientrano nella normale prudenza esigibile da chiunque, ma trova il proprio ambito elettivo nelle questioni tecniche, ossia in quelle che sfuggono di norma alla cognizione e alla comprensibilità dell’uomo medio o comunque non dotato di specifiche conoscenze in ambito giuridico.
Ebbene, la Cassazione ribadito il principio generale secondo cui il NOTAIO, incaricato della redazione ed autenticazione di un contratto preliminare per la compravendita di un immobile, non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, occorrendo anche che egli si interessi delle attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, specificava che rientra nel c.d. “DOVERE DI CONSIGLIO”, cui il NOTAIO è tenuto in forza dell’art. 42, comma 1, lett. a), del codice di deontologia notarile, avvertire le parti che gli effetti della trascrizione di un contratto preliminare cessano qualora, entro tre anni non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’art. 2652 c.c., comma 1, n. 2.
In conclusione, riscontrata, nel caso di specie, la violazione da parte del professionista del “DOVERE DI CONSIGLIO” nei riguardi del CLIENTE, il Giudice accoglieva il ricorso, cassava la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello di Torino, in diversa composizione, anche in ordine alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
Per ulteriori approfondimenti in materia, si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
NOTAIO: RESPONSABILE PER FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI NON RILEVATE
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Sentenza | Cassazione civile, sez. seconda, Pres. Bucciante – Rel. Giusti | 19.07.2016 | n.14766
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Sentenza | Cassazione Civile, sez. seconda, Pres. E. Bucciante – Rel. M. Falaschi | 19.07.2016 | n.14765
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