ISSN 2385-1376
L’opera professionale di cui è richiesto il NOTAIO non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto, ma si estende alle attività preparatorie e successive affinchè sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti.
L’obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombe senz’altro sul NOTAIO officiato della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare anche in caso di utilizzazione della forma della scrittura privata autenticata.
La responsabilità del NOTAIO, rimane esclusa solamente in caso di espresso esonero, per motivi di urgenza o per altre ragioni, per concorde volontà delle parti, con clausola inserita nella scrittura.
Questi i principi espressi dalla Corte di Cassazione, Sez. III. Pres- Triofone – Rel. Scarano, con sentenza n. 2071 del 29.01.2013.
Nel caso in oggetto, la Corte d’Appello di Roma aveva respinto il gravame proposto dal NOTAIO nei confronti della decisione del giudice di prime cure, con la quale era stato condannato a risarcire gli acquirenti di un immobile, dei danni sofferti in conseguenza alla stipula del contratto di compravendita, atteso che il professionista aveva omesso di rilevare delle formalità pregiudizievoli pendenti sul bene oggetto del rogito.
Proponeva, pertanto, avverso tale sentenza, ricorso per Cassazione, deducendo, tra l’altro, che la Corte di merito non aveva considerato che, trattandosi di una scrittura privata, lo stesso non era tenuto ad effettuare accertamenti circa la sussistenza o meno di eventuali pregiudizialità sull’immobile.
Specificamente, sosteneva che solo per l’atto pubblico, per il quale il legislatore ha previsto il rispetto di una serie di formalità, il compito del NOTAIO non poteva limitarsi alla semplice redazione dello stesso, ma doveva estendersi all’indagine sull’effettiva volontà delle parti e alla verifica della sussistenza di eventuali vizi gravanti sul bene.
Il NOTAIO affermava, dunque, che nel caso caso concreto, proprio in ragione della scelta operata dalle parti di ricorrere ad una scrittura privata in luogo di un atto pubblico, non era tenuto ad effettuare le indagini dirette a verificare la ricorrenza di formalità pregiudizievoli sull’immobile.
Gli ermellini, in merito a tale doglianza, affermavano che doveva ormai considerarsi da tempo superato l’orientamento che, in assenza di espresso e specifico incarico delle parti, escludeva l’obbligo per il professionista rogante, di effettuare tutte le attività conseguenti ed accessorie, ritenendo che, il NOTAIO chiamato alla stipula di un contratto di compravendita, dovesse compiere gli adempimenti necessari per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, ed in particolare effettuare le visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà.
La sussistenza di tale obbligo, infatti, è stata infatti, affermata dalla stessa giurisprudenza di legittimità, prima alla luce del combinato disposto di cui all’art. 2913 c.c., e art. 28 L. N., in ragione della funzione pubblica del NOTAIO, poi in virtù del D.P.R. n. 640 del 1972, artt. 4 (secondo cui alle domande di voltura debbono essere acquisiti i certificati catastali) e 14 (che fa obbligo al NOTAIO di chiedere la voltura), in base al quale il NOTAIO è tenuto ad espletare attività di verifica catastale ed ipotecaria volta ad accertare la condizione giuridica ed il valore di un immobile. (v. Cass., 23/7/2004, n. 13825).
Nel corso del tempo, la Cassazione, nel sottolineare che l’opera professionale di cui è richiesto il NOTAIO non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto, ma si estende alle attività preparatorie e successive, perchè sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti, ha ravvisato la fonte di tale obbligo nella diligenza che il NOTAIO è tenuto ad osservare nell’esecuzione del contratto d’opera professionale.
Ha, altresì precisto che, la responsabilità del NOTAIO, rimane esclusa solamente in caso di espresso esonero, mediante clausola inserita nella scrittura per concorde volontà delle parti, per motivi di urgenza o per altre ragioni, e quand’anche lo stesso sia stato esonerato dalle visure, se è a conoscenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita, deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata, di cui all’art. 1176 c.c., comma 2, e della buona fede.
Orbene, per gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti il NOTAIO deve individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari, e la fonte di tale obbligo per il NOTAIO rogante deve invero propriamente ravvisarsi non già nella diligenza professionale qualificata bensì nella clausola generale di buona fede oggettiva o correttezza ex artt. 1175 c.c.
In virtù di tali considerazioni, il collegio giudicante asseriva che l’obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombesse allora senz’altro sul NOTAIO officiato della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare anche in caso di utilizzazione della forma della scrittura privata autenticata.
Riteneva dunque, che la corte di merito avesse con l’impugnata sentenza, correttamente ritenuto sussistente la responsabilità del NOTAIO appellante in relazione agli obblighi di diligenza media e di buona fede a cui lo stesso doveva improntare la sua prestazione nell’interesse del cliente, sottolineando giustamente come per il NOTAIO, richiesto della stipula di un atto di compravendita di un bene già gravato da una iscrizione ipotecaria, la preventiva verifica della libertà del bene costituisca, salvo l’espressa dispensa degli interessati, obbligo da ricomprendersi nel rapporto di prestazione di opera professionale.
Non risultando, pertanto, esservi stato, nella specie, espresso esonero del medesimo dallo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, e in particolare dal compimento delle c.d. visure ipotecarie, il collegio riteneva che la consapevolezza del NOTAIO in ordine alla causa concreta del contratto richiestogli di rogare, risultava inoltre motivatamente desunta dalla circostanza che alla data di stipulazione dell’atto di compravendita gli fu consegnata somma di denaro per provvedere alla cancellazione di altra ipoteca che risultava iscritta sull’immobile.
Ebbene non rinvenendo un adempimento completo e puntuale dell’obbligazione professionale gravante sul NOTAIO, la Cassazione confermava la decisione del giudice di secondo grado, rigettava il ricorso condannando il NOTAIO al pagamento delle spese di lite.
Per ulteriori approfondimenti si rimanda ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
NELLA RELAZIONE PRELIMINARE DEVE INFORMARE NECESSARIAMENTE LA BANCA MUTUANTE.
Sentenza | Cassazione civile, sez. seconda, Pres. Bucciante – Rel. Scarpa | 09.05.2016 | n.9320
NON ASSUME RILIEVO IL MOMENTO IN CUI LA CONDOTTA DEL PROFESSIONISTA DETERMINA L’EVENTO DANNOSO
Sentenza | Cass. civ., sez. seconda, Pres. Bucciante – Rel. Criscuolo | 07.04.2016 | n.6747
MUTUO FONDIARIO: IL NOTAIO ROGANTE È TENUTO ANCHE ALLA CONSULENZA
L’INCARICO È RICOMPRESO NEL RAPPORTO DI PRESTAZIONE DI OPERA PROFESSIONALE
Sentenza Cassazione Civile, sezione terza Dott. VIVALDI – rel. Presidente 19-03-2015 n.5481
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