ISSN 2385-1376
Sussiste la responsabilità contrattuale del notaio che abbia rogato un atto di trasferimento di immobile allorché il venditore sia stato in precedenza dichiarato fallito, risultando per tale ragione l’atto privo di effetti verso i creditori.
L’obbligazione di risarcimento del danno da responsabilità professionale, costituisce, al pari dell’obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito non di valuta ma di valore, in quanto tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli.
Il NOTAIO che abbia stipulato un atto di trasferimento immobiliare in capo ad un venditore fallito, è responsabile dei danni derivanti dall’inefficacia dell’acquisto, ed è quindi tenuto, nei confronti del compratore che abbia dovuto rilasciare il bene, al risarcimento del relativo debito di valore, il quale deve, però, essere diminuito nel quantum in ragione della utilitas che il danneggiato stesso ha tratto dall’immobile, godendone quale proprietario fino alla riconsegna.
Questi i principi affermati dalla Cassazione, Pres. Russo – Rel. Carluccio, con sentenza n. 26908, del 19.12.2014.
Nella fattispecie considerata, l’acquirente di un immobile aveva proposto ricorso per Cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Ancona che aveva accolto parzialmente l’impugnazione proposta dal NOTAIO, il quale convenuto dinanzi al giudice di prime cure, era stato condannato a risarcire lo stesso per aver rogato l’atto di trasferimento del bene senza renderlo edotto dell’avvenuto fallimento del venditore che aveva, poi, determinato l’inefficacia dell’acquisto.
In particolare, la Corte pur confermando la condanna del NOTAIO per responsabilità professionale, aveva ridotto l’importo del risarcimento, atteso che, mentre il primo giudice aveva riconosciuto come danno il valore dell’immobile a suo tempo acquistato, così come quantificato dal consulente al gennaio 1999, la stessa aveva, invece, ritenuto che pur dovendo il danno essere rapportato alla somma spesa per l’acquisto del bene, avendo però l’attore utilizzato l’appartamento sino al rilascio, nella determinazione del pregiudizio effettivamente patito, andava considerato il corrispondente vantaggio patrimoniale.
Aveva, quindi, liquidato il danno senza calcolare la rivalutazione monetaria ritenendo che la perdita di valore della somma fosse stata compensata, in senso economico, dalla fruizione dell’appartamento, e aveva considerando il debito come di valuta pur riconoscendo che in realtà si era in presenza di un debito di valore.
Pertanto, l’acquirente aveva impugnato tale decisione lamentando nella specie la contraddittorietà del ragionamento seguito dalla Corte.
La Cassazione rilevava, in merito a tale doglianza, che il giudice di seconde cure, pur rideterminato il danno subito dal danneggiato dando rilievo alla perdita effettivamente subita dallo stesso, quale conseguenza dell’inadempimento contrattuale del NOTAIO, aveva realizzato un’arbitraria trasformazione del debito di valore in debito di valuta, nonchè un’arbitraria quantificazione del vantaggio derivante al danneggiato dal godimento dell’immobile.
Sottolineava, pertanto, che l’obbligazione di risarcimento del danno per inadempimento di obbligazioni contrattuali, diverse da quelle pecuniarie, costituisce, al pari dell’obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un debito non di valuta ma di valore, in quanto tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli, e quindi, mai il vantaggio derivante dall’utilizzazione dell’immobile, al fine di determinare la perdita in concreto subita, può farsi consistere nella differenza tra quantificazione del debito come se fosse di valuta e quantificazione del debito quale debito di valore.
Quindi, affermava che al fine di reintegrare il patrimonio del danneggiato per equivalente, in modo da ripristinare la situazione di fatto antecedente alla lesione subita in concreto, il compratore aveva diritto ad ottenere il valore del bene al momento del rilascio, detratto però l’importo corrispondente al vantaggio economico connesso al periodo di godimento dell’immobile, determinato secondo criteri obiettivi, quali, ad esempio, i canoni dei prezzi di locazione di immobili con caratteristiche similari nell’area di mercato rilevante.
Alla luce di tali considerazioni, la Corte cassava la sentenza impugnata ritenendo che il risarcimento spettante all’acquirente dovesse essere rideterminato e rinviava anche per le spese processuali del giudizio di Cassazione alla Corte di Appello.
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