ISSN 2385-1376
È esclusa la sanzione di nullità del contratto di mutuo fondiario per violazione del limite di finanziabilità dettato ex art. 38, co. 2 TUB (ossia l’80% del valore del bene), poiché contrasta con l’affidabilità e certezza dei rapporti giuridici, in particolare contrattuali, allorché lo stesso testo unico non prevede regole comuni ed univoche in base alle quali è possibile stabilire come dovrebbe determinarsi il valore del collateral, dovendo escludersi che possa attribuirsi alle più svariate e, fantasiose, interpretazioni della giurisprudenza di merito, il compito di colmare siffatta lacuna.
Il superamento del limite di finanziabilità configuri la tutela generica del risarcimento danni, allorché la violazione della norma di comportamento abbia cagionato il sovraindebitamento del mutuatario.
Il valore contrassegnato all’immobile ipotecato da un perizia estimativa per la vendita giudiziaria non può essere utilizzato per sindacare la validità del mutuo alla data della sua stipula sia la polivalenza del concetto di valore, e quindi per la palese differenza tra valore di vendita giudiziale e valore di mercato, sia per la necessità di riportare i valori indicati nella consulenza al periodo della stipula contrattuale.
Questi i principi espressi dal Tribunale di Vicenza, Giudice Giulio Borella con l’ordinanza del 25.10.2017.
Nella fattispecie processuale esaminata una società conveniva in giudizio una Banca con la quale aveva stipulato nel febbraio del 2007 un contratto di mutuo fondiario (di cui l’Istituto creditizio si era avvalso come titolo esecutivo), eccependone la nullità per essere stato il finanziamento concesso in misura superiore al limite stabilito dall’art. 38 co. 2 TUB (in considerazione del disposto della circolare Banca d’Italia n. 229/1999 e delibera CICR 22.04.1995, ossia l’80% del valore del bene).
In particolare, la debitrice esecutata allegava che il mutuo fondiario era stato concesso per ben 2 milioni di euro, a fronte di un valore del bene di euro 1,35 milioni, per cui era stato violato il limite normativamente previsto dalla circolare Banca d’Italia.
Il Giudicante, pur valutando la perizia estimativa del valore mobiliare (che rilevava per il bene concesso in garanzia un valore di euro 450.000,00), ha osservato che, tuttavia, il valore contrassegnato nella suindicata consulenza ai fini della vendita giudiziaria non può essere utilizzato per sindacare la validità del mutuo alla data della sua stipula, stante, in primis, la palese differenza tra valore di vendita giudiziale e valore di mercato, ed in secundis, la necessità di riportare i suindicati valori al 2007, ossia a 10 anni fa, ma non essendo presenti in atti elementi idonei a determinarne all’epoca il valore, tale confronto non potrà essere messo in atto.
Sulla base di tale assunto, il Tribunale ha ritenuto necessario discostarsi dal nuovo orientamento giurisprudenziale che prevede la nullità del mutuo fondiario concesso oltre il limite dell’80%, ipotizzando che tale limite costituisca norma imperativa a tutela dell’interesse nazionale (alla stabilità del sistema bancario e quindi dell’intera economia), aderendo piuttosto al tradizionale indirizzo secondo cui in caso il superamento del limite di finanziabilità configuri la tutela generica del risarcimento danni, allorché la violazione della norma di comportamento abbia cagionato il sovraindebitamento del mutuatario.
In particolare, per una migliore comprensione delle ragioni di tale scostamento, il Giudice ha spiegato di non poter condividere la recente pronuncia della Suprema Corte del 13.07.2017 n.17352 (http://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/mutuo-fondiario-il-superamento-del-limite-di finanziabilita-80-valore-immobile-ipotecato-non-comporta-nullita) ma piuttosto quella della Cassazione del 28.11.2013 n.26672 (http://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/mutuo-fondiario-la-violazione-del-limite-di-finanziabilita-non-costituisce-causa-di-nullita-del-contratto ) in quanto la previsione di una sanzione di nullità del contratto di mutuo fondiario si pone in contrasto con il tenore normativo dettato tanto ex art. 38, co.2 TUB quanto dalla circolare Banca d’Italia 229/1999, allorché lo stesso testo unico non prevede regole comuni ed univoche in base alle quali è possibile stabilire come dovrebbe determinarsi il valore del collateral, non potendo, attribuirsi alle più svariate e, fantasiose, interpretazioni della giurisprudenza di merito, il compito di colmare siffatta lacuna.
Inoltre, il Giudice prendendo in considerazione la stessa polivalenza del concetto di “valore” (e pertanto il valore di mercato al momento dell’erogazione del mutuo, il valore che il bene avrebbe in ipotesi di inadempimento e conseguente necessità di liquidazione giudiziale, il valore catastale), ha ritenuto che nemmeno le linee guida dettate dall’ABI con il d.l. 72/2016 possono essere adoperate per dirimere le problematiche di validità dei mutui, in quanto dettate per regolare l’attività di vigilanza bancaria.
Sul punto, il Tribunale ha osservato che la disciplina introdotta dalla M.D.C. e dal d.l. 72/2016 risponde all’esigenza di trasparenza e professionalità che connotano la condotta del bonus argentarius e dunque per natura non idonei ad incidere sulla validità del negozio, in quanto obblighi precontrattuali aventi chiara natura precontrattuale, per cui escludendo expressis verbis che la relativa violazione possa comportare nullità virtuale, per violazione di norme imperative poste a tutela del mercato.
Alla luce delle suesposte argomentazioni, il Tribunale ha rigettato la domanda di sospensione avanzata dalla debitrice esecutata, compensando tra le parti le spese di lite.
Per ulteriori approfondimenti in materia, si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in rivista:
MUTUO FONDIARIO: IL SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ (80% VALORE IMMOBILE IPOTECATO) NON COMPORTA NULLITÀ.
IL FINANZIAMENTO SI PUÒ CONVERTIRE IN MUTUO IPOTECARIO ORDINARIO.
Sentenza | Cassazione civile, sez. I, Rel. Didone – Rel. Terrusi | 13.07.2017 | n.17352
MUTUO FONDIARIO: LA VIOLAZIONE DEL LIMITE DI FINANZIABILITA’ NON COSTITUISCE CAUSA DI NULLITA’ DEL CONTRATTO
IN CASO DI VIOLAZIONE DEL LIMITE EX ART.38 TUB NON SI APPLICA LA NULLITÀ RELATIVA EX ARTT.117 E 127 TUB
Sentenza | Cassazione civile, prima sezione | 28.11.2013 | n.26672
MUTUO FONDIARIO: IL SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ NON COMPORTA ALCUNA NULLITÀ
L’ART. 38 T.U.B. NON È UNA NORMA IMPERATIVA
Sentenza | Tribunale di Benevento, Dott. Pietro Vinetti | 05.08.2016 | n.1926
MUTUO FONDIARIO: NON NECESSARIA L’INDICAZIONE DEL VALORE DELL’IMMOBILE IPOTECATO
L’OMISSIONE È PRIVA DI EFFETTO QUALORA IL FINANZIAMENTO RISULTASSE SUPERIORE ALL’80%
Ordinanza | Tribunale di Monza, dott. Luca Fuzio | 02.07.2016 |
MUTUO FONDIARIO: IL SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ DELL’80% DEL VALORE DEI BENI IPOTECATI NON COMPORTA LA NULLITÀ DEL CONTRATTO
L’ART. 38, COMMA 2, T.U.B. HA LO SCOPO DI TUTELARE LE BANCHE EVITANDO CHE ASSUMANO ESPOSIZIONI FINANZIARIE SENZA ADEGUATE GARANZIE
Ordinanza | Tribunale di Nuoro, Pres. Massera – Rel. Longu | 17.05.2016 |
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