Acquistare all’asta può essere estremamente conveniente, perché ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo anche notevolmente inferiore al suo valore commerciale; bisogna però prestare attenzione ad eventuali costi accessori che potrebbero rendere antieconomico l’acquisto.

Le spese di acquisto di un immobile all’asta a carico dell’aggiudicatario maturano all’esito dell’aggiudicazione ed equivalgono – in genere – a quelle di una compravendita ordinaria.

Come stimare le spese per l’acquisto di un immobile? E soprattutto, quali sono le voci da considerare?

La prima voce di spesa è relativa a tutte le formalità consequenziali all’emissione del decreto di trasferimento ed è obbligatoria, in quanto l’aggiudicatario non può esimere il professionista delegato dall’espletamento di tale attività.

Essa consiste nella registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento e nel pagamento della tassa di registro (o dell’IVA se l’esecutato è una società).

L’aggiudicatario può, invece, esonerare il professionista delegato dalla cancellazione delle formalità pregiudizievoli sussistenti sull’immobile, di cui è fatto ordine nel decreto di trasferimento, in quanto tale attività costituisce un onere e non un obbligo.

Sono poi da menzionare le spese, a volte necessarie, per regolarizzare la situazione urbanistica del bene.

Tale informazione è verificabile dall’esame della perizia tecnica d’ufficio, nella quale è indicata la regolarità urbanistica del bene e in presenza di abusi il costo per procedere alla sanatoria, nel termine di 120 giorni dall’aggiudicazione, ovvero per il ripristino dello stato dei luoghi.

È opportuno segnalare che tali costi ricadono interamente a carico dell’aggiudicatario.

In caso di immobile non libero, inoltre, sono a carico dell’aggiudicatario i costi per la liberazione forzata dell’immobile.

La liberazione in tal caso viene effettuata dallo stesso delegato, salvo che l’aggiudicatario non esoneri il predetto al compimento di tale attività.

Altra voce, spesso non considerata dagli aggiudicatari, è quella relativa alle spese condominiali.

Infatti l’aggiudicatario è obbligato al pagamento per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente l’acquisto in solido con il debitore esecutato per cui l’amministratore di condominio potrà rivalersi sull’aggiudicatario per ottenere il pagamento delle spettanze condominiali.

FOCUS

Prima di partecipare una asta è sempre opportuno esaminare attentamente l’avviso di vendita e la perizia di stima, al fine di verificare soprattutto se vi sono irregolarità urbanistiche da sanare. Inoltre è necessario accertarsi se nel condominio in cui è situato l’immobile, siano stati effettuati lavori di particolare importanza tali da rendere antieconomica la presentazione di un’offerta.

Avv. Antonio De Simone

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