La legge n. 132/2015, che ha convertito con modificazioni il decreto legge n. 83/2015, ha introdotto nuove modalità di versamento del prezzo relativamente alle aste immobiliari, con l’obiettivo di far fronte alla crisi di liquidità del mercato.

In particolare si è previsto che il Giudice dell’Esecuzione, con l’ordinanza che dispone la vendita ai sensi dell’art. 569 c.p.c., possa disporre il pagamento rateale del prezzo di acquisto, nel termine massimo di 12 mesi.

Anche in tale ipotesi l’effetto traslativo si determina con la sottoscrizione del decreto di trasferimento, per cui solo a seguito del pagamento dell’intero importo rateizzato l’aggiudicatario diventerà proprietario del bene.

In ipotesi di pagamento dilazionato all’acquirente, di regola, non è consentita l’immissione in possesso del bene prima dell’integrale versamento del prezzo, a meno che, ai sensi del nuovo art. 574 c.p.c., lo stesso presti a garanzia una fideiussione nell’interesse della procedura esecutiva, tanto al fine di garantire l’eventuale indadempimento.

Il legislatore ha precisato i requisiti di tale fideiussione, che deve essere “autonoma, irrevocabile e a prima richiesta” e deve essere rilasciata da banche, società assicuratrici o intermediari finanziari, per un importo di almeno il trenta per cento del prezzo di vendita in favore della procedura esecutiva a garanzia:

– del rilascio dell’immobile entro trenta giorni dall’adozione del provvedimento di decadenza dell’aggiudicatario;

– del risarcimento dei danni eventualmente arrecati all’immobile.

La ratio di tale preclusione si rinviene nella perentorietà del termine di versamento del saldo del prezzo dell’immobile aggiudicato; infatti, in base al nuovo disposto dell’art. 587 c.p.c., il mancato pagamento anche solo di una rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine di versamento disposto dal Giudice comporta la dichiarazione di decadenza dell’aggiudicatario, la perdita della cauzione e delle rate già versate, che verranno definitivamente incamerate dalla procedura, nonché la fissazione di un nuovo incanto.

Con il medesimo decreto di decadenza, che costituisce titolo esecutivo per il rilascio del bene, viene altresì ordinato all’aggiudicatario di consegnare l’immobile al custode, provvedendosi nel contempo all’escussione della fideiussione rilasciata nell’interesse della procedura.

FOCUS

Quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell’esecuzione può disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi, ma l’omesso versamento anche di una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine comporta la decadenza dall’aggiudicazione con perdita a titolo di multa anche delle rate già versate.

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