ISSN 2385-1376
L’aggiudicatario dell’immobile deve versare il saldo-prezzo, pari alla differenza tra il prezzo di aggiudicazione e la cauzione già corrisposta, nel termine prestabilito con il decreto di aggiudicazione (comunque non superiore a 120 giorni per la vendita senza incanto).
Con la legge n. 132/2015, che ha convertito con modificazioni il decreto legge n. 83/2015, sono state introdotte nuove modalità di versamento del prezzo in sede esecutiva, al fine di “risollevare” il mercato delle aste a fronte della crisi di liquidità.
In tal senso si è previsto che il Giudice dell’Esecuzione, con l’ordinanza che dispone la vendita ai sensi dell’art. 569 del codice di procedura civile, possa disporre il pagamento rateale del prezzo di acquisto, nel termine massimo di 12 mesi, quando ricorrono giustificati motivi.
Anche in tal caso, l’effetto traslativo in favore dell’acquirente si determina con la successiva sottoscrizione del decreto di trasferimento e pertanto, solo a seguito del pagamento dell’intero importo, l’aggiudicatario diventerà proprietario del bene.
Il legislatore consente, tuttavia, che in ipotesi di pagamento dilazionato l’acquirente possa essere autorizzato alla immediata immissione in possesso del bene, prima dell’integrale versamento del prezzo.
A tal fine, però, l’art. 574 del codice di procedura civile richiede che lo stesso disponga di determinate garanzie. Più precisamente, il codice richiede il rilascio – in favore della procedura – di una fideiussione “autonoma, irrevocabile e a prima richiesta” a cura di banche, società assicuratrici o intermediari finanziari, per un importo di almeno il trenta per cento del prezzo di vendita.
Tale fideiussione deve essere prestata al fine di garantire l’eventuale inadempimento dell’aggiudicatario e quindi: il rilascio dell’immobile entro trenta giorni dall’adozione del provvedimento di decadenza dell’aggiudicatario, nonché il risarcimento dei danni eventualmente arrecati all’immobile.
Si assume, infatti, che il termine per il versamento del prezzo resti perentorio e pertanto, il novellato art. 587 del codice di procedura civile prescrive che il mancato pagamento anche solo di una rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine di versamento disposto dal giudice comporta la dichiarazione di decadenza dell’aggiudicatario, la perdita della cauzione e delle rate già versate, che verranno definitivamente incamerate dalla procedura, nonché la fissazione di un nuovo tentativo di vendita.
Nel pronunciare la decadenza dell’aggiudicatario, viene ordinato allo stesso di consegnare l’immobile al custode, provvedendosi nel contempo all’escussione della fideiussione rilasciata nell’interesse della procedura. Il provvedimento che sancisce la decadenza costituisce titolo esecutivo per il rilascio del bene.
FOCUS
Alla procedura di versamento rateale del prezzo – con le sue rigide prescrizioni – si affianca la diversa (e più agevole) ipotesi del cosiddetto “mutuo in asta”. Il saldo può essere infatti corrisposto anche facendo ricorso ad un normale finanziamento bancario. In tale seconda fattispecie, l’intermediario andrà ad iscrivere ipoteca di primo grado sull’immobile oggetto di vendita, contestualmente alla cancellazione dei gravami presenti sullo stesso. Per tale ragione il decreto di trasferimento deve indicare gli estremi del contratto di mutuo.
Qualora l’aggiudicatario voglia avvalersi di tale modalità, quindi, sarà necessario mettere in atto un preciso coordinamento tra gli organi della procedura ed il notaio rogante, nonché considerare le tempistiche necessarie per la banca ai fini dello svolgimento dell’istruttoria preliminare.
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