ISSN 2385-1376
Nell’ambito delle espropriazioni immobiliari, il sub-procedimento di vendita forzata trova la sua conclusione, ordinariamente, nell’emissione del decreto di trasferimento.
Si tratta del provvedimento con il quale il giudice dell’esecuzione trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, che deve contenere necessariamente, come previsto dall’art. 586 del codice di procedura civile:
- la descrizione del bene contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita, corredata dei relativi dati catastali; 2. l’ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, anche successive; 3. l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto.
L’acquirente, quindi, non solo vede trasferirsi in proprio favore la proprietà (o altro diritto reale oggetto di vendita) dell’immobile del quale si era reso aggiudicatario, ma acquisisce altresì direttamente un titolo esecutivo per ottenere la disponibilità materiale dello stesso, con il quale potrà esercitare l’azione esecutiva per il rilascio nei confronti di chiunque occupi l’immobile senza avere un titolo “opponibile”.
Inoltre, consegue un provvedimento idoneo alla trascrizione nei registri immobiliari, contenente l’ordine di cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni “pregiudizievoli” gravanti sull’immobile trasferito.
Per prassi consolidata dei tribunali, le spese per il compimento materiale di tali attività vengono fatte gravare sull’aggiudicatario stesso, anziché sul debitore, purché ovviamente tale aspetto sia stato oggetto di specifica indicazione nell’ordinanza di vendita.
Proprio la stretta correlazione tra il contenuto del decreto di trasferimento e quello dell’ordinanza di vendita consente di cogliere un profilo di peculiare tutela che l’ordinamento appresta in favore dell’aggiudicatario: il provvedimento conclusivo del sub-procedimento di vendita trasferisce in capo all’acquirente tutti i diritti oggetto dell’ordinanza di vendita, come in essa descritti. Ciò significa che l’aggiudicatario è messo al riparo da qualsivoglia azione di terzi che intendano rivendicare i diritti sul bene staggito, sul presupposto che l’ordinanza di vendita contenesse inesattezze, omissioni o diverse identificazioni rispetto ai diritti oggetto dell’originario pignoramento.
Proprio di recente, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25687 del 15 ottobre 2018, ha ribadito il principio secondo cui il decreto di trasferimento, ancorché abbia avuto ad oggetto un bene in tutto o in parte diverso da quello pignorato, non è inesistente, ma solo affetto da invalidità, da far valere con il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi nei termini di cui all’art. 617 del codice di procedura civile. Sicché, in particolare, se il vizio involgeva già l’ordinanza di vendita, in mancanza di tempestiva impugnazione di quest’ultima, qualsivoglia contestazione sulla identificazione dei diritti oggetto di vendita forzata resta preclusa agli interessati che abbiano avuto legale conoscenza di tale provvedimento.
La vicenda sottoposta all’attenzione della Suprema Corte, in particolare, traeva origine da una procedura in cui il giudice dell’esecuzione aveva posto in vendita l’intero diritto di piena proprietà sull’immobile, in luogo della sola nuda proprietà, pur spettando il diritto di usufrutto ad un terzo non debitore, cui comunque l’atto era stato notificato. I giudici di legittimità hanno pertanto confermato la linea della Corte di merito pronunciatasi in favore dell’aggiudicatario, nel giudizio promosso in danno di quest’ultimo dal soggetto rivendicante il diritto di usufrutto: siccome l’ordinanza di vendita menzionava anche il diritto di usufrutto per tutti i lotti messi in vendita, i ricorrenti non avrebbero potuto pretendere di recuperare quanto avrebbero dovuto far valere con opposizione agli atti esecutivi contro la stessa ordinanza di vendita.
Emerge, con tutta evidenza, la linea di massima tutela per l’aggiudicatario, in ossequio all’esigenza di certezza dei diritti trasferiti in sede di vendita forzata, tale da comprimere i pur legittimi interessi dei terzi “in gioco”.
FOCUS
Il contenuto del decreto di trasferimento riflette un peculiare effetto sostanziale della vendita forzata, tecnicamente definito “purgativo”: l’immobile aggiudicato viene infatti trasferito all’acquirente “libero” da ogni vincolo pregiudizievole e, dunque, dai pignoramenti nonché dai diritti di prelazione gravanti sul bene.
L’interesse tutelato dal legislatore è quello alla miglior collocazione dell’immobile, a salvaguardia della massima soddisfazione delle pretese dei creditori e della minima svalutazione del bene pignorato.
Proprio tal fine, nel decreto di trasferimento è contenuto l’ordine di cancellazione dei gravami, rivolto al competente “Conservatore” dei Registri Immobiliari, che a richiesta dell’interessato dovrà darvi seguito.
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