Il fatto che, contemporaneamente alla data cui risale l’atto di compravendita, i compratori hanno concluso un contratto di mutuo con la banca, e che parte delle somme siano state versate per la estinzione dello stesso dagli originari venditori, porta ad escludere che la vendita sia stata meramente simulata.
Mancando la prova di una pregressa conoscenza tra le parti e sebbene la vendita abbia riguardato l’unico bene immobile appartenente ai debitori, occorrendo effettuare la verifica circa la consapevolezza da parte degli acquirenti e della banca della idoneità dell’atto a nuocere agli interessi del creditore, trattandosi appunto di atto a titolo oneroso, deve escludersi che gli acquirenti potessero ipotizzare la possibilità che la vendita potesse frustrare le aspettative della creditrice.
Sono questi i principi espressi dal Tribunale di Napoli, Giudice Maria Rosaria Spina, con la sentenza n. 1326 del 05/02/2019.
Una società ha proposto, in via principale, la domanda di simulazione e, in via subordinata, la domanda revocatoria, ex art. 2901 c.c., nei confronti di un atto di compravendita di un appartamento e di un contratto di mutuo stipulato tra la banca e i due acquirenti di tale appartamento.
L’istituto di credito attore ha assunto che, all’epoca dei fatti, i venditori risultavano già debitori, nella qualità di fideiussori, della società; pertanto, costituendo l’immobile in oggetto l’unico cespite appartenente ai debitori, la vendita era da ritenersi simulata in quanto finalizzata unicamente ad eludere le ragioni creditorie della banca, ovvero, andava dichiarata inefficace costituendo un atto gravemente pregiudizievole per la banca, essendo peraltro stato indicato un prezzo notevolmente inferiore rispetto al valore reale del bene.
Il Tribunale ha ritenuto infondate ambedue le domande e le ha rigettate.
Quanto alla domanda di simulazione, il Giudice ha chiarito che dagli atti è emersa pacificamente la circostanza che sia la vendita dell’appartamento sia il mutuo fra la banca e gli acquirenti sono stati effettivi e non fittizi.
Ciò che ha portato il giudicante ad escludere che la vendita fosse stata meramente simulata è il fatto che, coevamente alla data cui risale l’atto di compravendita, i compratori hanno concluso un contratto di mutuo con la banca e parte delle somme è stata effettivamente versata per l’estinzione del mutuo contratto dagli originari venditori. Inoltre, è stato dimostrato che un prezzo è stato effettivamente pagato, l’atto notarile di vendita è stato compiuto con la presenza dei testimoni e, per il contratto di mutuo, la somma è stata interamente versata dalla banca a mezzo di assegni circolari.
Quanto alla domanda revocatoria degli atti che sarebbero stati compiuti al fine di arrecare pregiudizio alle ragioni del creditore, con la piena consapevolezza da parte dei terzi acquirenti e della banca, l’Organo giudicante ha affermato che tale circostanza debba essere esclusa dal fatto che manca la prova di una pregressa conoscenza tra le parti e che la vendita abbia riguardato l’unico bene immobile appartenente ai debitori.
Il Tribunale ha rappresentato che, neppure può essere considerata, a supporto della domanda attorea, come elemento sintomatico del consilium fraudis, la circostanza che nel contratto di compravendita sarebbe stato indicato un prezzo di gran lunga inferiore rispetto al reale valore di mercato dei beni in questione alla data della vendita. Invero, lo scarto fra il prezzo di mercato ed il prezzo realizzato ben può giustificarsi con le ordinarie scelte di un imprenditore che, come nel caso di specie, aveva la necessità di ottenere liquidità nell’immediato: da solo, tale elemento non può costituire un indice rivelatore di un intento fraudolento. Anche perché le stesse somme sono state utilizzate per estinguere un credito vantato da un terzo e assistito da garanzia ipotecaria.
Per tali ragioni le domande sono state respinte con compensazione delle spese legali.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contenuti pubblicati in Rivista:
L’AZIONE REVOCATORIA ORDINARIA E LA CD. “AZIONE REVOCATORIA RISARCITORIA”
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Ordinanza | Cassazione Civile, Sez. sesta – 3, Pres. Amendola – Rel Scrima | 19.03.2018 | n.6702
http://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/lazione-revocatoria-ordinaria-e-la-cd-azione-revocatoria-risarcitoria
SIMULAZIONE CONTRATTUALE E ONERE DELLA PROVA: L’ACQUIRENTE DEVE DIMOSTRARE L’EFFETTIVITÀ DEL PAGAMENTO DEL PREZZO
L’ACCENSIONE DI UN MUTUO PRIMA DELL’ACQUISTO DEL BENE NON PROVA IL TRASFERIMENTO
Sentenza | Cassazione Civile, seconda sezione | 09.06.2014 | n.12955
http://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/simulazione-contrattuale-e-onere-della-prova-l-acquirente-deve-dimostrare-l-effettivita-del-pagamento-del-prezzo
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