ISSN 2385-1376
Provvedimento segnalato dall’Avv. Giovanna Caruso del foro di Milano
Ai fini dell’apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario dalla normativa legale e regolamentare, il giudice deve tenere in considerazione il valore c.d. cauzionale secondo le indicazioni comunitarie (direttiva CE n. 2000/12, per cui si sostanzierebbe “nel prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile”). Detto valore deve determinarsi avuto riguardo alla concreta ed attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo, cosicché, se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale.
Questo il principio espresso dal Tribunale di Milano, Pres. Angelini – Rel. Vaghi, con l’ordinanza del 30.05.2019.
Con apposito reclamo, una società, debitrice esecutata in seno ad una procedura esecutiva immobiliare, ha chiesto la riforma dell’ordinanza di rigetto dell’istanza di sospensione emessa dal Giudice dell’esecuzione a seguito della proposta opposizione all’esecuzione. In particolare, la società ha evidenziato la nullità del contratto di mutuo fondiario, posto alla base dell’esecuzione intrapresa, per superamento del limite di finanziabilità, e l’impossibilità di convertirlo in mutuo ipotecario, ai sensi dell’art. 1424 c.c.. L’agenzia di recupero crediti, nel costituirsi in giudizio, ha chiesto il rigetto del reclamo.
La questione verte intorno alla nullità del mutuo fondiario per il superamento del limite di finanziabilità, secondo quello che è l’orientamento che si è consolidato in giurisprudenza negli ultimi anni, nello specifico con la sentenza n. 17352/2017 della Corte di Cassazione. Secondo gli Ermellini, infatti, il superamento del limite di finanziabilità dell’80% (previsto dall’art. 38 TUB e definito nel suo ammontare dalla Banca d’Italia) determina la nullità del contratto di mutuo fondiario, con sua possibile conversione ai sensi dell’art. 1424 c.c., in caso di domanda di parte e sussistendone i presupposti, in mutuo ordinario ipotecario. Tale limite costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, quale elemento caratterizzante della stessa fondiarietà.
Il Tribunale di Milano, aderendo a questo orientamento, solleva un’altra questione ossia se, ai fini dell’apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità, il giudice debba tenere in considerazione il cd. valore cauzionale del bene ipotecato ovvero quello c.d. venale. Il primo è costituito dal valore commerciale (cioè quello reale) moltiplicato per un coefficiente di riduzione che tiene conto di un’eventuale vendita forzata dell’immobile, che è di solito pari tra l’80% ed il 90%. Il secondo è ricavato, invece, utilizzando parametri oggettivi di mercato di riferimento ideale in virtù di elementi di valutazione oggettivi e stabili, come ad esempio le tabelle redatte semestralmente a cura dell’Agenzia del Territorio, inerenti l’Osservatorio del mercato immobiliare.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 11201 del 9 maggio 2018, ha ritenuto che il valore di riferimento sia il valore cauzionale, inteso come “la concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo, sì che, se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale”.
Questa conclusione, però, non tiene conto delle caratteristiche oggettive dell’immobile e la stessa perizia allegata, nel caso di specie, dalla società reclamante non è stata ritenuta attendibile, facendo venir meno il fumus di fondatezza della domanda di nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità.
Laddove, poi, anche si considerasse sussistente il fumus di fondatezza in ordine alla domanda di nullità del mutuo fondiario, si ritiene che sussistano i requisiti oggettivi e soggettivi per addivenire ex art. 1424 c.c. alla conversione, domandata dall’istituto di credito, del contratto di mutuo fondiario in mutuo ordinario ipotecario.
Per tali ragioni, il Tribunale di Milano ha confermato l’ordinanza di rigetto di sospensione dell’esecuzione.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
MUTUO FONDIARIO: NULLO SE NON SI RISPETTA IL LIMITE DI FINANZIABILITÀ
LA CONSEGUENZA È LA DEBENZA IN RESTITUZIONE ALLA BANCA DEL CAPITALE MUTUATO MAGGIORATO DI INTERESSI LEGALI
Sentenza | Corte d’Appello di Torino, Pres. Rapelli – Rel. Siccardi | 15.04.2019 | n.663
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/mutuo-fondiario-nullo-se-non-si-rispetta-il-limite-di-finanziabilita
MUTUO FONDIARIO: NULLO IN IPOTESI DI SOVRAFINANZIAMENTO
LA CONVERSIONE IN IPOTECARIO NON COMPORTA L’INDEBITA PERCEZIONE DEGLI IMPORTI PAGATI
Sentenza | Tribunale di Ferrara, Giudice Mauro Martinelli | 13.02.2019 | n.128
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/mutuo-fondiario-nullo-in-ipotesi-di-sovrafinanziamento
LIMITE FINANZIABILITÀ – MUTUO FONDIARIO: NULLO IN CASO DI VIOLAZIONE EX ART. 38 TUB È POSSIBILE LA CONVERSIONE IN IPOTECARIO OVE NE RISULTINO ACCERTATI I PRESUPPOSTI
IL MANCATO RISPETTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ, AI SENSI DELL’ART. 38, SECONDO COMMA, DEL T,U.B. E DELLA CONSEGUENTE DELIBERA DEL CICR, DETERMINA DI PER SÉ LA NULLITÀ DEL CONTRATTO DI MUTUO FONDIARIO
Sentenza | Tribunale di Monza, Giudice Maria Gabriella Mariconda | 12.10.2018 |
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/limite-finanziabilita-mutuo-fondiario-nullo-in-caso-di-violazione-ex-art-38-tub
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