ISSN 2385-1376
Colui il quale si affida ad un professionista (di qualsiasi tipo) può legittimamente attendersi di ricevere una prestazione diligente ai sensi dell’articolo 1176, comma secondo, c.c., mentre non è esigibile dal cliente alcun controllo sull’operato del prestatore d’opera, quale che siano le sue competenze o qualifiche professionali.
Nel rapporto di prestazione d’opera intellettuale, infatti, il committente ha diritto di pretendere dal professionista una prestazione eseguita a regola d’arte, non è perciò tenuto a controllare se l’opera stessa sia stata compiuta in modo tecnicamente corretto.
La dicitura in atto che l’ipoteca iscritta gravava solo formalmente «essendo stato estinto il debito che garantiva, la cui cancellazione è a cura di me notaio e a spese della parte venditrice» comporta l’onere professionale di verificare la effettiva estinzione del debito.
In presenza di un inadempimento del notaio ai propri obblighi professionali “non è ontologicamente configurabile il concorso colposo del danneggiato “ex” art. 1227 cod. civ.”
Questi sono i principi espressi dal Tribunale di Roma, Sez. XIII, Giudice Alberto Cisterna, con la sentenza n. 14401 del 08.07.2019.
In particolare, la vicenda ha riguardato un soggetto che citava in giudizio un notaio sul presupposto di aver acquistato, per atto pubblico del convenuto, un immobile sito in Roma di proprietà di una società.
L’attore deduceva l’inadempimento degli obblighi contrattuali assunti dalla parte venditrice, concretizzatosi nell’aver taciuto dolosamente l’omessa estinzione della formalità ipotecaria gravante sull’immobile così ingenerando una falsa rappresentazione della realtà.
Infine, deduceva che, essendo stata dichiarata fallita la società venditrice, era evidente la responsabilità professionale del notaio rogante il quale doveva garantire che gli effetti giuridici dell’atto non fossero pregiudicati da vincoli o da diritti di terzi. Se, infatti, il convenuto notaio avesse operato con la diligenza professionale qualificata richiesta, avrebbe senz’altro dovuto pretendere dal venditore il documento di estinzione del debito da parte della banca mutuante.
Il professionista, nel costituirsi in giudizio, eccepiva l’infondatezza delle pretese attoree, essendo il suo operato rispondente alle regole di diligenza qualificata cui era tenuto.
Il Giudice, investito del thema decidendum, ha, tuttavia, rappresentato la fondatezza delle doglianze attoree.
Invero, l’aver assunto, da parte del notaio convenuto, a propria e diretta cura l’operazione, meramente eventuale e ipotetica, di cancellazione dell’estinzione di ipoteca in assenza di una prova di estinzione del debito e dell’acquisito consenso della banca mutuante, ha generato nell’attore il legittimo affidamento sul fatto che l’immobile fosse privo di qualsivoglia peso o iscrizione all’atto dell’acquisto.
Particolarmente negligente e decettivo è l’aver il rogante adoperato per entrambe le iscrizioni ipotecarie la formula che la garanzia «grava solo formalmente», laddove i due titoli avevano ben differente consistenza e efficacia, come i fatti successivi hanno dimostrato.
Al riguardo, il giudicante ha sottolineato come alcun gravame solo formale poteva darsi all’ipoteca sul box sino a quando l’istituto bancario non avesse prestato pieno consenso alla cancellazione della garanzia; inoltre, alcun controllo poteva operare l’attore sull’eventuale estinzione o meno del debito garantito da tale ipoteca, posto era stata omessa anche l’indicazione della banca creditrice.
Inoltre, assumendosi l’onere di procedere alla cancellazione della seconda ipoteca, il notaio ha assunto un’obbligazione diretta nei confronti dell’acquirente che poco importa se sia in astratto riconducibile agli oneri generali propri della professione esercitata.
Il Tribunale ha ritenuto rilevante il fatto che, in concreto, il convenuto ha rassicurato l’acquirente circa il fatto che le ipoteche fossero solo formali, laddove i due titoli avevano ben differente consistenza e efficacia, come i fatti successivi hanno dimostrato.
Alla luce delle suesposte argomentazioni, il Tribunale ha accolto la domanda attorea, dichiarato l’inadempimento professionale del convenuto, condannandolo al risarcimento del danno, oltre che alla refusione delle spese di lite.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
RESPONSABILITA’ DEL NOTAIO: SUSSISTE NEL CASO IN CUI IL BENE È GRAVATO DA IPOTECA GIUDIZIALE
E’ INVECE ESCLUSA QUALORA LE PARTI LO ABBIANO ESPRESSAMENTE ESONERATO SALVO CHE LA PARTE NON DIMOSTRI LA CONOSCENZA DEL GRAVAME PREGIUDIZIEVOLE
Ordinanza | Cassazione civile, Sez. IV civ., Pres. Frasca – Rel. Cirillo | 24.05.2019 | n.14169
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/responsabilita-del-notaio-sussiste-nel-caso-in-cui-il-bene-e-gravato-da-ipoteca-giudiziale
NOTAIO: È RESPONSABILE PER DIFETTO DI MENZIONE DELLA TRASCRIZIONE DELLA DOMANDA GIUDIZIALE DI DIVISIONE
RISPONDE DEI DANNI ARRECATI AL CLIENTE PER LA VENDITA DELLA QUOTA IDEALE DEI BENI
Sentenza | Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile – Pres Frasca, Relatore Giaime Guizzi | 30.01.2019 | n.2525
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/notaio-responsabile-difetto-menzione-della-trascrizione-della-domanda-giudiziale-divisione
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