ISSN 2385-1376
Ove richiesto dalla stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, il notaio è tenuto – in base alla clausola di buona fede oggettiva e correttezza – al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, all’effettuazione delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà. Sono fatti salvi unicamente i casi di esonero espresso del notaio (per motivi di urgenza o per altre ragioni), che tuttavia devono essere previsti mediante specifica clausola da inserire nel contratto di prestazione professionale, che ne diviene parte effettiva ed integrante. Tuttavia, l’ignoranza della legge o la negligenza da parte di un collega ” non costituisce “motivo sufficiente per scusare la propria”.
Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione, III sez. civ., Pres. Travaglino – Rel. Scarano, con l’ordinanza n. 21775 del 29.08.2018.
IL CASO
La pronuncia trae origine dal ricorso proposto avverso la sentenza con cui la Corte d’Appello di Brescia aveva confermato la decisione di primo grado di rigetto dell’azione risarcitoria proposta nei confronti di un notaio, rogante un atto di compravendita immobiliare stipulato tra una S.r.l. ed una S.a.s.. Malgrado la stipula dell’atto, l’acquisto della S.a.s. non si era perfezionato poiché era stato successivamente accertato che uno dei danti causa della S.r.l. non aveva mai acquistato la proprietà degli immobili, circostanza non rilevata dal notaio in occasione del rogito.
La S.r.l. ed il cessionario del credito risarcitorio oggetto di causa hanno proposto ricorso per cassazione.
La Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, ha cassato la sentenza impugnata.
LA MOTIVAZIONE
Esaminando i motivi di ricorso la Corte muove da un breve excursus delle proprie pronunce in punto di responsabilità del notaio rogante per omissione degli adempimenti accessori all’atto. In particolare, gli Ermellini hanno osservato come la fonte dell’obbligo per il notaio rogante di effettuare le visure in questione debba invero propriamente ravvisarsi non già nella diligenza professionale qualificata, bensì nella clausola generale (nell’applicazione pratica e in dottrina indicata anche come “principio” o come “criterio”) di buona fede oggettiva o correttezza ex art. 1175 c.c.. L’impegno imposto dall’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza va, quindi, correlato alle condizioni del caso concreto, alla natura del rapporto, alla qualità dei soggetti coinvolti.
L’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza è, infatti, da valutarsi alla stregua della causa concreta dell’incarico conferito al professionista dal committente, e in particolare al notaio. L’obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombe, allora, senz’altro al notaio officiato della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare, anche in caso di utilizzazione della forma della scrittura privata autenticata.
La fonte dell’obbligo notarile è stata via via ravvisata dalla Corte di legittimità, ora nella diligenza che il notaio è tenuto ad osservare, ora nell’esecuzione del contratto d’opera professionale che lo lega al cliente, riconducibile allo schema negoziale del mandato. Si è quindi affermato che la responsabilità del notaio è esclusa solo in caso di espresso esonero (per motivi di urgenza o per altre ragioni), previsto mediante apposita clausola appositamente inserita nella scrittura, che come tale non deve considerarsi una mera formula di stile bensì una parte integrante del contratto, purché sia giustificata da esigenze concrete delle parti.
Orbene, i suindicati principi sono stati nell’impugnato provvedimento in parte disattesi dalla corte di merito, che per altro verso non ne ha invero debitamente tratto i logici e stringenti corollari. Infatti non è stata considerata la circostanza che l’atto divisionale fosse falso, giacchè pure se fosse stato autentico il Notaio non avrebbe comunque dovuto omettere di risalire ad un titolo di acquisto anteriore idoneo a trasferire la proprietà.
Nel caso di specie, la Corte territoriale aveva disatteso tali principi. In mancanza di certezza in ordine alla qualità di proprietario del dante causa e, a fortiori, in presenza delle riscontrate anomalie nel corso delle eseguite visure, il notaio odierno controricorrente non avrebbe dovuto procedere a rogare l’atto di compravendita in argomento.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
RESPONSABILITÀ NOTAIO – USI CIVICI – MUTUO FONDIARIO – SUSSISTENZA
IL P.U. DEVE SEMPRE VERIFICARE L’ESISTENZA DI TUTTI I VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI SULL’IMMOBILE OFFERTO IN GARANZIA
Sentenza | Tribunale di Napoli, Giudice Francesco Graziano | 16.09.2019 | n.8118
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/responsabilita-notaio-usi-civici-mutuo-fondiario-sussistenza
RESPONSABILITA’ DEL NOTAIO: SUSSISTE NEL CASO IN CUI IL BENE È GRAVATO DA IPOTECA GIUDIZIALE
E’ INVECE ESCLUSA QUALORA LE PARTI LO ABBIANO ESPRESSAMENTE ESONERATO SALVO CHE LA PARTE NON DIMOSTRI LA CONOSCENZA DEL GRAVAME PREGIUDIZIEVOLE
Ordinanza | Cassazione civile, Sez. IV civ., Pres. Frasca – Rel. Cirillo | 24.05.2019 | n.14169
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/responsabilita-del-notaio-sussiste-nel-caso-in-cui-il-bene-e-gravato-da-ipoteca-giudiziale
NOTAIO: È RESPONSABILE PER DIFETTO DI MENZIONE DELLA TRASCRIZIONE DELLA DOMANDA GIUDIZIALE DI DIVISIONE
RISPONDE DEI DANNI ARRECATI AL CLIENTE PER LA VENDITA DELLA QUOTA IDEALE DEI BENI
Sentenza | Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile – Pres Frasca, Relatore Giaime Guizzi | 30.01.2019 | n.2525
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/notaio-responsabile-difetto-menzione-della-trascrizione-della-domanda-giudiziale-divisione
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