ISSN 2385-1376
Se manca una stima prudente ed analitica del bene destinato a garanzia, avendo il perito della banca operato valutazioni assolutamente esagerate e incongrue in modo ingiustificato, le successive gravi inadempienze accertate, costituite dall’omessa analitica indagine reddituale del cliente, ovvero dalla sproporzione dei ratei rispetto alle sue condizioni economiche, o, ancora, dall’incongruenza del prezzo dichiarato nel rogito rispetto al mutuo concesso dal funzionario incompetente, non comportano l’esonero da responsabilità del perito ma solo rilevano e attestano il concorso causale nella produzione di un unico medesimo evento dannoso, anche dei singoli funzionari, come tale certamente non idoneo per una interruzione del nesso causale ex art 41 c.p..
Questo il principio espresso dalla Corte d’Appello di Milano, Pres. Vigorelli – Rel. Schiaffino, con la sentenza n. 4125 del 15.10.2019.
In primo grado, un architetto, perito di una banca, è stato condannato a pagare una somma a titolo di risarcimento danni, nei confronti dell’istituto di credito perché ritenuto responsabile di aver effettuato valutazioni di stima assolutamente abnormi di una serie di immobili gravati da ipoteca a garanzia della banca per i mutui concessi ad alcuni clienti beneficiari di prestito ipotecario, poi non onorato.
Avverso tale sentenza, il professionista ha proposto appello chiedendo che venisse accertata l’esistenza o meno di un nesso causale tra il suo inadempimento e il danno prospettato dalla banca. Un danno che, a suo dire, avrebbe dovuto essere imputato in via esclusiva alla condotta gravemente negligente dell’istituto il quale, in presenza di una sommaria istruttoria compiuta dai suoi funzionari aveva ciononostante concesso svariati finanziamenti violando tutte le regole interne che dovrebbero consentire la verifica rigorosa e cauta del merito creditorio del cliente.
La Corte ha rigettato l’appello del perito e confermato la sentenza del giudice di prime cure.
Il Collegio giudicante, in particolare, ha ritenuto che l’importo del finanziamento concesso nei singoli casi è stato determinato proprio con riferimento agli abnormi valori commerciali indicati dal perito e che, seppur fossero stati correttamente integrati da una valutazione anche cauzionale, sarebbero risultato allo stesso modo abnormi di fatto vanificando, in caso di inadempimento del mutuatario, qualsivoglia possibilità di recupero del credito da parte della banca.
Nel momento in cui l’istruttoria di una pratica finalizzata a verificare il merito creditorio di un cliente che chieda un mutuo ipotecario, presuppone, quale primo elemento di verifica la valutazione commerciale e cauzionale dell’immobile che questi intenda acquistare e con riguardo al quale richieda appunto un mutuo ipotecario, risulta evidente come la stima del bene integri il primo passaggio assolutamente necessario e particolarmente delicato, richiedendo specifiche competenze sul punto, per poi procedere alle fasi di verifica successiva. L’importanza della stima dell’immobile trova ulteriore conferma nella circostanza secondo la quale di regola l’immobile da ipotecare deve essere visionato non solo dal tecnico ma addirittura dal funzionario preposto all’istruttoria, proprio per garantire una immediata e visiva conoscenza delle sue condizioni, controllo nel caso di specie non operato.
Pertanto, al perito va addebitata l’incapienza o meglio la sostanziale inconsistenza (pari all’assenza) della garanzia da lui sovrastimata e quindi totalmente inidonea a svolgere la funzione sua propria per la quale era stata costituita e alla quale doveva servire, una volta insorta la necessità di un suo utilizzo.
Una condotta che, stante le gravi omissioni dei funzionari, non può comunque escludere il nesso causale tra l’inadempimento del perito e il danno arrecato all’istituto di credito.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
MUTUO IPOTECARIO: IMMOBILE SOVRASTIMATO, CONDANNATO AL RISARCIMENTO DANNO IL PERITO INFEDELE DELLA BANCA
LE MACROSCOPICHE ANOMALIE NELLE RELAZIONE ESTIMATIVA SONO INDICE DI RESPONSABILITÀ PROFESSIONALE
Sentenza | Tribunale di Napoli, dott. Massimiliano Sacchi | 21.10.2016 | n.11522
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