ISSN 2385-1376
Il notaio, incaricato della redazione e autenticazione di un contratto per la compravendita di un immobile, non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a sovraintendere alla compilazione dell’atto, occorrendo che egli si interessi dell’attività, preparatoria e successiva, necessaria ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto medesimo e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, rientrando tra i suoi doveri anche quello di consiglio ovvero di dissuasione consistente nell’avvertire le parti degli effetti dell’esistenza di una trascrizione o iscrizione pregiudizievole sul bene oggetto di trasferimento. Tuttavia, va ritenuto estraneo all’obbligo di diligenza relativo all’attività esercitata dal notaio quello di fornire informazioni o consigli non basati sullo stato degli atti a disposizione del professionista e sulle circostanze di fatto specificamente esistenti, note o comunque prevedibili, dovendo la diligenza del notaio valutarsi ex ante e non ex post e, dunque, giammai sulla base di circostanze future e meramente ipotetiche.
Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione, III sez. civ., Pres. Amendola – Rel. Fiecconi, con l’ordinanza n. 20297 del 26.07.2019.
IL CASO
La vicenda si riferisce all’estensione dell’obbligo di diligenza richiesto al notaio rogante un atto di compravendita immobiliare. L’acquirente di un immobile aveva proposto un’azione di risarcimento danni per responsabilità professionale nei confronti sia del notaio (che, a sua volta, chiamava in manleva la propria società di assicurazione) sia del venditore. In particolare, l’attore lamentava il mancato assolvimento da parte del notaio degli obblighi, incombenti sul medesimo, inerenti alle informazioni da fornire all’acquirente stipulante (nel caso di specie in tema di successioni).
In primo grado, il giudizio si concludeva con il rigetto della domanda attorea per carenza della prova del danno. In appello, invece, la Corte territoriale, in parziale riforma della sentenza impugnata, aveva ritenuto sussistente la responsabilità del notaio, dichiarando fondata la domanda di manleva svolta dal notaio e condannava la società di assicurazione al pagamento, in favore dell’acquirente.
Hanno proposto ricorso in Cassazione l’acquirente e la compagnia assicuratrice.
LA DECISIONE
La questione oggetto di analisi da parte della Suprema Corte attiene al contenuto dell’obbligo di diligenza richiesto al notaio e all’estensione dello stesso. Nello specifico, la Cassazione ha dovuto chiarire come la diligenza del notaio debba essere valutata ex ante, dunque tenuto conto dello stato degli atti a disposizione del professionista e delle circostanze di fatto specificamente esistenti, e non ex post.
Gli Ermellini hanno richiamato il principio generale secondo cui il notaio è tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, comma 2, c.c. e della buona fede. Pertanto, il notaio incaricato dalla redazione e autenticazione di un contratto per la compravendita di un immobile, non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a sovraintendere alla compilazione dell’atto, occorrendo che egli si interessi dell’attività, preparatoria e successiva, necessaria ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto medesimo e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, rientrando tra i suoi doveri anche quello di consiglio ovvero di dissuasione consistente nell’avvertire le parti degli effetti dell’esistenza di una trascrizione o iscrizione pregiudizievole sul bene oggetto di trasferimento.
Tuttavia, in questo caso la Cassazione ha precisato che l’attività del notaio “non può spingersi, pena la violazione del reciproco dovere della buona fede gravante sui contraenti, sino a richiedere al notaio il dovere di rappresentare agli stipulanti circostanze non esistenti all’epoca del rogito e relative a fatti, atti, ovvero ad azioni giudiziarie ancora non proposte (quali l’impugnazione del testamento esperita dopo l’azione di petizione ereditaria), e comunque non prevedibili al momento della stipula”. Nel caso di specie, quindi, non deve essere ricompreso tra gli obblighi del notaio quello di informare le parti su tutti gli eventuali rischi correlati a una trascrizione pregiudizievole. L’unica trascrizione pregiudizievole esistente al momento della stipula dell’atto in argomento era stata debitamente indicata.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
RESPONSABILITA’ DEL NOTAIO: SUSSISTE NEL CASO IN CUI IL BENE È GRAVATO DA IPOTECA GIUDIZIALE
E’ INVECE ESCLUSA QUALORA LE PARTI LO ABBIANO ESPRESSAMENTE ESONERATO SALVO CHE LA PARTE NON DIMOSTRI LA CONOSCENZA DEL GRAVAME PREGIUDIZIEVOLE
Ordinanza | Cassazione civile, Sez. IV civ., Pres. Frasca – Rel. Cirillo | 24.05.2019 | n.14169
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/responsabilita-del-notaio-sussiste-nel-caso-in-cui-il-bene-e-gravato-da-ipoteca-giudiziale
NOTAIO: È RESPONSABILE PER DIFETTO DI MENZIONE DELLA TRASCRIZIONE DELLA DOMANDA GIUDIZIALE DI DIVISIONE
RISPONDE DEI DANNI ARRECATI AL CLIENTE PER LA VENDITA DELLA QUOTA IDEALE DEI BENI
Sentenza | Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile – Pres Frasca, Relatore Giaime Guizzi | 30.01.2019 | n.2525
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/notaio-responsabile-difetto-menzione-della-trascrizione-della-domanda-giudiziale-divisione
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