Nel caso di cancellazione dell’originaria iscrizione ipotecaria di primo grado su bene immobile, avvenuta ai sensi dell’art. 38 t. u. b. per la qualifica fondiaria del credito erogato dall’istituto di credito, la successiva iscrizione ipotecaria, intervenuta ai sensi dell’art. 2881 c.c., da parte del creditore in relazione al medesimo credito già erogato dall’istituto di credito, non muta la natura fondiaria del credito, qualora non sia intervenuta sul bene immobile oggetto di garanzia altra iscrizione ipotecaria di primo grado, dovendosi ritenere che, ai sensi del sopra richiamato art. 38 t.u.b., elementi costitutivi della qualifica fondiaria del credito siano, da un lato, la concessione da parte di un istituto di credito di “finanziamenti a medio e lungo termine” e, dall’altro, la garanzia da “ipoteca di primo grado su immobili”. Ne consegue che non occorre, per l’acquisto della sopra ricordata qualifica giuridica del credito, una necessaria contestualità temporale tra l’atto di concessione della garanzia ipotecaria da parte del debitore (art. 2741 c.c.) e la successiva iscrizione da parte del creditore della garanzia stessa nell’ufficio dei registri immobiliari del luogo ove si trovano gli immobili (art. 2827 c.c.), rivestendo comunque tale iscrizione natura costitutiva.

Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione, sez. I Civ., Pres. De Chiara – Rel. Amatore, con la sentenza n. 219 del 9 gennaio 2020.

IL CASO

Il Tribunale di Lecco aveva respinto l’opposizione allo stato passivo avanzata da una banca, in ragione della mancanza del requisito della contestualità tra stipulazione del mutuo con la società fallita, erogazione delle somme e iscrizione ipotecaria. Infatti, era accaduto che, in un secondo momento, era intervenuta la cancellazione della prima iscrizione ipotecaria (per stessa volontà del creditore, in seguito ad una “ristrutturazione” del debito non novativa) e l’iscrizione di una nuova ipoteca. Il Tribunale non aveva riconosciuto natura fondiaria al credito per il quale era stata iscritta la seconda ipoteca, proprio per i motivi citati sopra.

Il giudice di prime cure aveva evidenziato che la nuova ipoteca – sebbene fosse diretta a garantire la restituzione delle somme erogate a mutuo – prendeva un nuovo grado dalla sua data di iscrizione, dovendosi, tuttavia, riconoscere che il grado era comunque quello dell’ipoteca fondiaria originaria.

LA DECISIONE

La Suprema Corte, investita del ricorso dall’istituto di credito, ha confutato quanto stabilito dal Tribunale.

In primis, è stata accolta l’eccezione della banca, secondo cui la cancellazione della prima iscrizione ipotecaria era intervenuta per mero errore, quindi la nuova iscrizione ipotecaria, riferita al primo credito, così qualificato, avrebbe dovuto prendere il medesimo grado della precedente iscrizione.

La Corte ha altresì precisato che non rileva la definizione di contestualità predicata nel provvedimento impugnato come necessità di contemporanea stipulazione del finanziamento, erogazione delle somme finanziate e costituzione della ipoteca di primo grado tramite iscrizione nei pubblici registri, atteso che tale “contestualità” temporanea non è prescritta espressamente dall’art. 38, comma 1, T.U.B., ma viene solo “operativamente” seguita dal creditore per evitare che tra la stipula del mutuo/concessione della garanzia ipotecaria da parte del debitore e l’iscrizione della ipoteca nei registri immobiliari possa intervenire altra iscrizione ipotecaria che non renda operativa la priorità di ipoteca richiesta per definizione normativa.

Pertanto, gli Ermellini hanno accolto i primi due motivi del ricorso e assorbito i restanti, cassando il provvedimento e rinviandolo al Tribunale di Lecco.

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