A norma dell’art. 2881 c.c., l’ipoteca che è venuta meno a seguito della cancellazione può essere nuovamente iscritta con un nuovo grado nella prelazione se il titolo giustificativo di essa – nel caso di specie il contratto di mutuo – non è estinto (Cass. Civ., Sez. 3, 2 novembre 2000, n. 14337).

La disposizione in questione, infatti, sancisce che “salvo diversa disposizione di legge, se la causa estintiva dell’obbligazione è dichiarata nulla o altrimenti non sussiste ovvero è dichiarata nulla ovvero è dichiarata nulla la rinunzia fatta dal creditore all’ipoteca, e l’iscrizione non è stata conservata, si può procedere a nuova iscrizione e questa prende grado dalla sua data”.

Pertanto, nel caso di cancellazione dell’originaria iscrizione ipotecaria di primo grado su bene immobile, avvenuta ai sensi dell’art. 38 d.lgs. n. 385 del 1993 (c.d. TUB) per la qualifica fondiaria del credito erogato dall’istituto di credito, la successiva iscrizione ipotecaria, intervenuta ai sensi dell’art. 2881 c.c., da parte del creditore in relazione al medesimo credito già erogato dall’istituto di credito, non muta la natura fondiaria del credito, qualora non sia intervenuta sul bene immobile oggetto di garanzia altra iscrizione ipotecaria di primo grado, dovendosi ritenere che, ai sensi del sopra richiamato art. 38, elementi costitutivi della qualifica fondiaria del credito siano, da un lato, la concessione da parte di un istituto di credito di “finanziamenti a medio e lungo termine” e, dall’altro, la garanzia da “ipoteca di primo grado su immobili”.

Ne consegue che non occorre, per l’acquisto della sopra ricordata qualifica giuridica del credito, una necessaria contestualità temporale tra l’atto di concessione della garanzia ipotecaria da parte del debitore (art. 2741 c.c.) e la successiva iscrizione da parte del creditore della garanzia stessa nell’ufficio dei registri immobiliari del luogo ove si trovano gli immobili (art. 2827 c.c.), rivestendo comunque tale iscrizione natura costitutiva.

Quindi, la nuova iscrizione effettuata dalla banca opposta continua a garantire la natura fondiaria del mutuo e l’ipoteca assumerà il grado di prelazione della data della nuova iscrizione: di primo grado se non vi sono state altre iscrizioni o di grado successivo in caso di ulteriori iscrizioni.

Questi i principi di diritto espressi dal Tribunale di Nuoro, Giudice Riccardo De Vito, con ordinanza del 15 luglio 2022.

Nel caso di specie la banca, dopo aver erroneamente cancellato l’originaria iscrizione ipotecaria di primo grado, reiscriveva ipoteca sull’immobile dei terzi datori, la quale legittimava la procedura esecutiva annunciata dal precetto opposto del quale gli istanti chiedevano la sospensione in via cautelare e la dichiarazione di invalidità dello stesso e del titolo ad esso sottostante, dichiarando altresì l’inesistenza dell’ipoteca volontaria contestata.

Il Tribunale di Nuoro, con l’ordinanza in esame, rigetta l’istanza di sospensione, rileva che il titolo giustificativo dell’ipoteca, per quanto possibile valutare in sede cautelare, non risulta estinto e che la cancellazione dell’ipoteca – avvenuta sul presupposto dell’estinzione dell’obbligazione ai sensi dell’art. 13, comma 8-sexies, l. 40/2007 – è effettivamente ascrivibile a mero errore della banca creditrice.

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