ISSN 2385-1376
Il notaio incaricato della stipula (o anche della sola autentica delle sottoscrizioni) di atti aventi ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e sovrintendere alla compilazione dell’atto ma deve compiere l’attività necessaria ad assicurare serietà e certezza degli effetti tipici e risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle dette parti, poiché contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’obbligo di informazione e consiglio.
La limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 cc non può essere invocata dal notaio con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad un’ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi del secondo comma dell’art. 1176 cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve.
Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione, Pres. Vivaldi – Rel.Tatangelo, con la sentenza n. 4911 del 15 febbraio 2022.
Nel caso di specie la Corte si è espressa sulla responsabilità professionale del notaio che, in sede di stipula di un mutuo ipotecario, non aveva informato la Banca dell’omessa consultazione del registro degli Usi civici tenuto presso la Regione.
Gli Ermellini, ritenendo inapplicabile alla vicenda occorsa la limitazione di responsabilità sancita all’art. 2236 c.c., hanno respinto il ricorso proposto da un notaio con conferma della sentenza di condanna del professionista al risarcimento dei danni.
La detta decisione è conforme ad altri precedenti della Suprema Corte, che hanno affermato la responsabilità del notaio, facendo perno sul principio secondo il quale – in caso di mancata consultazione da parte del professionista di una banca dati – quest’ultimo ha il dovere di informazione nei confronti del cliente.
Si riportano i precedenti conformi della Suprema Corte.
Cass. civ., Sentenza n. 7283 del 16/03/2021
Il notaio incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita immobiliare non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e sovrintendere alla compilazione dell’atto ma deve compiere l’attività necessaria ad assicurarne serietà e certezza degli effetti tipici e risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle dette parti, poiché contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l’obbligo di informazione e consiglio. In particolare, egli è tenuto a compiere una verifica di natura tecnica ed essenzialmente giuridica che ricomprende anche la stabilità o meno nel tempo dei titoli giudiziali trascritti, dovendo acquisire informazioni presso la conservatoria dei registri immobiliari sulla loro definitività. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva escluso la responsabilità professionale di un notaio rogante un atto di compravendita immobiliare senza compiere le opportune indagini in ordine al titolo di proprietà dell’immobile acquistato per usucapione dal venditore in forza di una sentenza di primo grado che, benché trascritta, era stata impugnata e, quindi, non recava l’attestazione di passaggio in giudicato, censurando anche l’affermazione del giudice di secondo grado per la quale l’informazione sulla definitività della menzionata sentenza fosse una nozione “alla portata di tutti”).
Cass. civ., Sentenza n. 4427 del 02/03/2005
In relazione alla inosservanza dell’obbligo di espletare la visura dei registri immobiliari in occasione di una compravendita immobiliare, il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 cod. civ. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad un’ipotesi di imperizia, cui si applica quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi del secondo comma dell’art. 1176 cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve. (Nella specie, la Corte Cass. ha confermato la sentenza di merito, che aveva dichiarato la nullità del contratto di compravendita di un immobile che era risultato gravato da uso civico e del quale il venditore era solo colono perpetuo, condannando il notaio, in solido con il venditore, alla restituzione del prezzo, oltre accessori).
Cass. civ., Sentenza n. 1330 del 26/01/2004
Per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, fa parte dell’oggetto della prestazione professionale la preventiva verifica, attraverso le visure, anche delle risultanze del registro generale, ove il registro particolare non sia aggiornato, salvo il caso che, per il numero elevato di formalità da consultare, ciò costituirebbe un’attività eccessivamente onerosa; nel qual caso, tuttavia, il notaio non può senz’altro ritenersi esentato dalla consultazione del registro generale, ma è tenuto ad avvertire il cliente che le visure effettuate non sono aggiornate, in adempimento dell’obbligo di correttezza che presiede all’esecuzione del contratto e che si traduce nell’obbligo di informazione del professionista nei confronti del cliente.
Cass. civ., Sentenza n. 5946 del 15/06/1999
Per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, nonché l’informativa al cliente sul suo esito e, nell’ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell’atto, costituiscono, salva l’espressa dispensa degli interessati dalla suddetta verifica, obblighi derivanti dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fanno parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché, pur essendo il notaio tenuto, quale professionista, ad una prestazione di mezzi e comportamenti e non di risultato, l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive, necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell’atto. Ne consegue che l’inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d’opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico. In relazione alla suddetta inosservanza il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall’art. 2236 cod. civ. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad imperizia, cui trova applicazione quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi del secondo comma dell’art. 1176 cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve, essendo inapplicabile l’art. 2236 cod. civ. L’accertamento della violazione del dovere sancito dal secondo comma dell’art. 1176 invece che della ricorrenza di una fattispecie di responsabilità attenuata ex art. 2236 cod. civ. è, comunque, riservato al giudice di merito e non è censurabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato.
Cass. civ., Sentenza n. 982 del 18/02/1981
Il notaio e tenuto ad espletare l’incarico che le parti gli affidano con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato ed avveduto; rientra, pertanto, fra i suoi obblighi, se egli sia richiesto della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare, il compimento delle attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, delle cosiddette visure catastali ed ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la liberta; tale obbligo – dal quale egli può essere esonerato, per motivi di urgenza o per altre ragioni, solo per concorde ed espressa dispensa delle parti – resta fermo anche se trattasi di ipoteca preesistente della quale l’acquirente era a conoscenza e che il venditore si era impegnato a cancellare, essendo la visura, in tal caso, necessaria proprio per accertare l’avvenuto adempimento di tale obbligo dell’alienante. (conf 3520/79, mass n 399937; (conf 1185/75, mass n 374616; (conf 3255/72, mass n 361064).
Per ulteriori approfondimenti in materia si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
RESPONSABILITA’ DEL NOTAIO: SUSSISTE NEL CASO IN CUI IL BENE È GRAVATO DA IPOTECA GIUDIZIALE
È INVECE ESCLUSA QUALORA LE PARTI LO ABBIANO ESPRESSAMENTE ESONERATO SALVO CHE LA PARTE NON DIMOSTRI LA CONOSCENZA DEL GRAVAME PREGIUDIZIEVOLE
Ordinanza | Cassazione civile, Sez. IV civ., Pres. Frasca – Rel. Cirillo | 24.05.2019 | n.14169
RESPONSABILITÀ NOTAIO – USI CIVICI – MUTUO FONDIARIO – SUSSISTENZA
IL P.U. DEVE SEMPRE VERIFICARE L’ESISTENZA DI TUTTI I VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI SULL’IMMOBILE OFFERTO IN GARANZIA
Sentenza | Tribunale di Napoli, Giudice Francesco Graziano | 16.09.2019 | n.8118
NOTAIO: È RESPONSABILE SE STIPULA MUTUO IPOTECARIO SU UN IMMOBILE GRAVATO DA USI CIVICI
IL PROFESSIONISTA DEVE EFFETTUARE TUTTI GLI ADEMPIMENTI DIVERSI FRA DI LORO
Sentenza | Tribunale di Avezzano, Giudice Giampiero Lattanzio | 07.06.2018 | n.355
NOTAIO: RESPONSABILE IN CASO DI OMESSA RILEVAZIONE DEGLI USI CIVICI
LA MANCATA CONSULTAZIONE DELL’UFFICIO USI CIVICI DELLA REGIONE È EQUIPARATA AD OMESSO ESPLETAMENTO VISURE IMMOBILIARI
Sentenza | Tribunale di Napoli, dott.ssa Rita Di Salvo | 19.04.2017 | n.4563
HA L’OBBLIGO DI EFFETTUARE LE VISURE IPOTECARIE ANCHE SENZA SPECIFICO INCARICO
Sentenza | Tribunale Lecce Dott. Federica Sterzi Barolo | 24.05.2016 | n.2576
MUTUO: USI CIVICI SULL’IMMOBILE IPOTECATO, NOTAIO CONDANNATO
IL PUBBLICO UFFICIALE È NEGLIGENTE SE NON CONSULTA TUTTE LE BANCHE DISPONIBILI
Sentenza | Tribunale di Napoli, Dott. Francesco Graziano | 03.10.2016 | n.10660
NOTAIO: RESPONSABILE PER FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI NON RILEVATE
OBBLIGO PROFESSIONALE DI ESEGUIRE SCRUPOLOSAMENTE TUTTE LE ATTIVITÀ PRODROMICHE ALLA STIPULA
Sentenza | Tribunale di Arezzo, dott. Andrea Mattielli | 12.08.2016 | n.942
NELLA RELAZIONE PRELIMINARE DEVE INFORMARE NECESSARIAMENTE LA BANCA MUTUANTE
Sentenza | Cassazione civile, sez. seconda, Pres. Bucciante – Rel. Scarpa | 09.05.2016 | n.9320
NOTAIO: RESPONSABILE SE NON SVOLGE LE DOVUTE INDAGINI PER ACCERTARE L’INESISTENZA DI USI CIVICI
LA DILIGENZA PROFESSIONALE IMPONE RISCONTRI PRESSO LA COMPETENTE PA E PRECISI OBBLIGHI INFORMATIVI NEI CONFRONTI DELLE PARTI PRIMA DELLA STIPULA DEL CONTRATTO
Sentenza | Tribunale di Avezzano, dott. Francesco Lupia | 30-04-2015
NOTAIO: RESPONSABILE SE OMETTE DI VERIFICARE LA PRESENZA DI USI CIVICI
IL PUBBLICO UFFICIALE DEVE CONSULTARE L’UFFICIO USI CIVICI DELLA REGIONE A NULLA RILEVANDO CHE GLI ATTI DI PROVENIENZA NON LI RIPORTAVANO
Sentenza | Tribunale di Napoli, Dott.ssa Laura Petitti | 16-07-2014 | n.11276
RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO – MUTUO IPOTECARIO – USI CIVICI – RISARCIMENTO DEL DANNO
IL NOTAIO DEVE CONSULTARE L’UFFICIO USI CIVICI DELLA REGIONE PRIMA DEL ROGITO
Tribunale di Napoli, dott. Francesco Graziano | Sentenza | 06-03-2014 | n. 3615
RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO PER OMESSA VISURA
SE IL PREZZO DELL’IMMOBILE È GIÀ STATO VERSATO IN SEDE DI PRELIMINARE L’OBBLIGO RISARCITORIO DEL NOTAIO È LIMITATO ALLE SPESE DEL ROGITO
Cassazione civile, sezione terza | Sentenza | 14-02-2013 | n.3657
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