ISSN 2385-1376
Il contratto di “rent to buy” (letteralmente “affitto per comprare” ovvero, più in generale, contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili), mutuato dalla esperienza anglosassone, è disciplinato dalla L. 12/09/2014 n. 133, che all’art. 23 prevede che i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis codice civile.
La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643, comma 1, numero 8) del codice civile. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.
La trascrizione del “rent to buy” produce un duplice effetto e cioè l’immediata opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo; e un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare, per cui il conduttore, se esercita la facoltà di comprare l’immobile in godimento, lo acquisisce nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del “rent to buy”, neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.
Il contratto “rent to buy” è un contratto a effetti obbligatori che non produce effetti traslativi per cui non si realizzano atti di disposizione del patrimonio con la conseguenza che non si potrà assoggettare ad azione revocatoria la disposizione patrimoniale.
Solo in caso di stipula del contratto definitivo può essere oggettivamente valutata all’esistenza dell’eventus damni avendo la trascrizione e un mero effetto prenotativo.
Questi sono i principi espressi dalla Corte di Cassazione, Pres. De Chiara – Rel. Russo con l’ordinanza n. 7876 del 17.03.2023.
Per ulteriori approfondimenti in materia si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
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