ISSN 2385-1376
Commento a cura del dott. Federico Maria Caia
Sommario: 1. Massima 2. Introduzione. 3. La vicenda. 4. La pronuncia della Corte di Cassazione. 5. Riflessioni conclusive.
1. Massima
In tema di contratti soggetti alla forma scritta ad substantiam (nella specie, preliminare di vendita immobiliare), l’operatività del principio secondo cui il perfezionarsi del negozio può avvenire anche in base ad un documento firmato da una sola parte, ove risulti una successiva adesione, anche implicita, del contraente non firmatario, contenuta in atto scritto diretto alla controparte, presuppone che detto documento abbia tutti i requisiti necessari ad integrare una volontà contrattuale, ivi compresa l’individuazione o quantomeno l’individuabilità del destinatario della dichiarazione, e che, inoltre, tale volontà non sia stata revocata dal proponente (In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto invalido il contratto preliminare per la mancata apposizione, nell’ultima pagina, della firma da parte della promittente alienante, ancorché contenente clausole meramente esplicative della volontà di impegnarsi a vendere, già manifestata nelle pagine precedenti regolarmente firmate).
Questo è il principio espresso dalla Corte di Cassazione, Pres. Di Virgilio – Rel. Carrato con l’ ordinanza n. 2558 del 26 gennaio 2024.
2. Introduzione
L’ordinanza della Corte di Cassazione[1] oggetto della presente nota affronta la tematica del perfezionamento di contratto soggetto alla forma scritta ad substantiam (nella specie, contratto preliminare di compravendita immobiliare) firmato da una sola parte per mancata apposizione nell’ultima pagina della firma di uno dei contraenti e della possibile adesione successiva, anche implicita, del contraente non firmatario. Il che comporta la necessaria valutazione degli elementi probatori, ravvisabili, oltre che in dati testuali anche nella condotta successiva extragiudiziale della parte non firmataria, denotanti l’integrazione della volontà contrattuale di quest’ultima in termini di conclusione di un contratto valido.
3. La vicenda
3.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, Tizio conveniva dinanzi al Tribunale di Trani- sezione distaccata di Ruvo di Puglia, l’ex coniuge Caia al fine di sentirne dichiarare l’inadempimento rispetto al preliminare di vendita di immobili siti in Corato, stipulato mediante scrittura privata del 22.3.2006, e di ottenere, ai sensi dell’art. 2932 c.c., la pronuncia giudiziale costitutiva del trasferimento in suo favore di detti immobili, in esecuzione dell’obbligo di conclusione del contratto definitivo, con condanna della convenuta anche al pagamento della somma di euro 50.000,00 oltre interessi legali nonché risarcimento dei danni.
3.2. Si costituiva in giudizio la citata convenuta chiedendo il rigetto della domanda attorea – sul presupposto che dovesse, invece, considerarsi inadempiente l’attore, possessore sine titulo degli immobili oggetto del preliminare di vendita, con diritto ad ottenerne il rilascio – e proponendo domande riconvenzionali, in via principale, di rescissione del contratto ai sensi dell’art. 1448 c.c. e, in via subordinata, di declaratoria di nullità del contratto in quanto privo di causa o di annullamento del medesimo per vizio della volontà.
3.3. Il Tribunale di Trani rigettava le domande principali, ordinando all’attore il rilascio degli immobili in questione in favore dell’ex coniuge e respingendo le altre domande riconvenzionali, con compensazione delle spese giudiziali.
3.4. La Corte di appello di Bari rigettava il gravame di Tizio, condannandolo alle spese del grado.
3.5. In particolare, la Corte di appello, confermando la pronuncia di primo grado, rigettava il motivo sulla prospettata validità del contratto preliminare con riferimento alla mancata sottoscrizione della promittente-venditrice sull’ultima pagina dello stesso, non potendo interpretarsi la volontà di quest’ultima, in quanto sottoscrittrice delle sole pagine precedenti del contratto, nel senso dell’approvazione dell’intero contenuto dello stesso. Veniva, altresì, rigettata la domanda, riproposta in appello, di pagamento della somma di euro 200.000,00 a titolo di rimborso per i presunti miglioramenti e addizioni apportate agli immobili in questione, trattandosi di diritti attribuiti soltanto al possessore in buona fede e non già a Tizio, quale detentore, ancorché qualificato, in forza di un contratto preliminare da considerarsi nullo. Peraltro, alla pattuizione contrattuale con cui l’ex coniuge si era obbligata al trasferimento degli immobili (ai quali era stato attribuito il valore di euro 150.000,00) e al pagamento di euro 50.000,00 (sulla base di una concorde valutazione, nella misura di euro 200.000,00 dell’apporto economico effettuato da Tizio alla famiglia) non poteva riconoscersi la valenza di riconoscimento di debito o di promessa di pagamento, essendo intimamente connessa al complessivo assetto dei rapporti patrimoniali nell’ambito degli accordi finalizzati alla separazione consensuale delle due parti. Infine, il giudice di appello riteneva comunque insufficiente l’esito della prova in ordine all’esborso di somme – e al loro preciso ammontare – da parte di Tizio con conseguente rigetto anche della domanda di indebito arricchimento di cui all’art.2041 c.c.
3.6. Avverso la sentenza di appello, Tizio proponeva ricorso per cassazione affidato a cinque motivi, cui resisteva, con controricorso l’ex coniuge Caia.
4. La pronuncia della Corte di Cassazione
4.1. Con l’ordinanza in esame la Corte di cassazione – dopo avere respinto le eccezioni preliminari di inammissibilità nonché il secondo motivo di ricorso concernente il denunciato vizio di motivazione apparente – ha accolto, trattandoli congiuntamente, il primo e il terzo mezzo con i quali era stata dedotta rispettivamente, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1325, 1341, 1350, 1351, 1362, 1367, 1418,1419 e 2702 c.c. quanto alla asserita nullità del contratto preliminare per sottoscrizione dello stesso dalla promittente venditrice soltanto nelle prime tre pagine e non anche nell’ultima e, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., la nullità del procedimento e della sentenza per violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. nonché l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio con riferimento alla mancata considerazione della condotta extragiudiziale tenuta da Caia successivamente alla conclusione del contratto preliminare.
4.2. Nella sentenza impugnata il giudice di appello aveva ritenuto la nullità del preliminare di vendita immobiliare in questione atteso che, in mancanza della sottoscrizione della promittente-venditrice sulla pagina finale, non poteva interpretarsi la volontà di quest’ultima nel senso dell’approvazione dell’intero contenuto del contratto medesimo.
4.3. La Corte ha ritenuto non condivisibile tale ricostruzione e approdo evidenziando la mancata valorizzazione nella pronuncia gravata delle acquisite ulteriori emergenze probatorie atte a supportare un esito valutativo in termini di conclusione di un contratto valido pur in assenza della sottoscrizione da parte dell’ex coniuge sull’ultima pagina della scrittura privata.
4.4. In primo luogo, ad avviso della Corte, il giudice di appello non aveva tenuto conto della circostanza che le riportate clausole (O e P) nell’ultima pagina del contratto non contenevano la previsione di alcuna specifica obbligazione rispetto alle condizioni stabilite dalle parti nelle pagine precedenti sottoscritte da entrambe le parti bensì la sola attestazione del diritto di ciascuna parte di agire ai sensi dell’art. 2932 c.c. in caso di inadempimento dell’altra (effetto già previsto per legge) e la pattuizione del foro competente a risolvere le eventuali conseguenti controversie.
4.5. Inoltre – come evidenziato dalla S.C. – la Corte barese aveva erroneamente ritenuto irrilevante la circostanza della tardiva eccezione da parte della convenuta dell’invalidità o inefficacia del preliminare per mancata sottoscrizione dell’ultima pagina, anziché considerare il carattere quantomeno indiziario della mancata tempestiva contestazione del suo mancato perfezionamento e della sua invalidità.
4.6. Infine – ha affermato la Corte – il giudice di secondo grado, incorrendo nell’omesso esame di un fatto controverso e decisivo denunciato con il terzo motivo, non aveva considerato la condotta extragiudiziale della promittente-venditrice successiva alla formazione del preliminare concretantesi nell’avere – essendo stata convocata dal promissario-acquirente davanti al notaio per la stipula del definitivo – formalmente comunicato, per iscritto, a Tizio la sua indisponibilità a presenziare allo stesso per ragioni lavorative aggiungendo che, ad ogni modo, contestava l’accordo “già stipulato” per inadempimento di quest’ultimo. Al riguardo, ad avviso della Corte, da tale comportamento della promittente-venditrice – valutabile sul piano indiziario unitamente agli altri elementi acquisiti indirizzanti nello stesso senso – si sarebbe dovuto evincere che quest’ultima aveva riconosciuto il perfezionamento del preliminare di vendita in tutti i suoi elementi formali oltre che sostanziali sull’implicito presupposto che l’omessa sottoscrizione dell’ultima pagina non era riconducibile ad una scelta consapevole ma ad una mera dimenticanza o distrazione.
4.7. Tali conclusioni trovano supporto in un precedente[2] della stessa Corte di cassazione richiamato nella ordinanza in esame in base al quale, in tema di contratti soggetti alla forma scritta “ad substantiam” (nella specie preliminare di vendita immobiliare), l’operatività del principio secondo cui il perfezionamento del negozio può avvenire anche in base ad un documento firmato da una sola parte ove risulti una successiva adesione, anche implicita, del contraente non firmatario, contenuta in atto scritto diretto alla controparte, presuppone che detto documento abbia tutti i requisiti necessari ad integrare una volontà contrattuale, ivi compresa l’individuazione o quantomeno l’individuabilità del destinatario, e che, inoltre, tale volontà non sia stata revocata dal proponente – anche in forma verbale o “per facta concludentia“, purché in modo idoneo a giungere a conoscenza dell’altra parte – prima che lo stesso abbia avuto notizia dell’accettazione della controparte.
4.8. Tale principio è stato dalla Corte ritenuto applicabile alla fattispecie in oggetto, non avendo la promittente-venditrice contestato, con la sua condotta successiva, la validità ed efficacia del preliminare di vendita immobiliare, pur se sprovvisto della sua sottoscrizione nell’ultima pagina, ma essendosi, in particolare nella comunicazione inviata formalmente per iscritto al promissario-acquirente di indisponibilità a presenziare all’incontro dinanzi al notaio, rifiutata di stipulare il contratto definitivo nella forma dell’atto pubblico, stante l’assunto inadempimento del promissario-acquirente con riguardo all’accordo “già stipulato”. Ciò senza che, nel caso in questione, si fosse verificata l’ipotesi della revoca della volontà contrattuale da parte del proponente.
4.9. A tale principio affermativo, nel caso di specie, della validità ed efficacia del contratto preliminare di vendita immobiliare, pur in mancanza della sottoscrizione della promittente venditrice solo nell’ultima pagina, dovrà ad avviso della Corte, uniformarsi il giudice del rinvio.
4.10. Solo a titolo integrativo, la S.C. – pur assorbendo il quarto motivo di ricorso con il quale veniva denunciata l’erroneità della sentenza di appello per non avere, a tutto volere concedere, dichiarato nullo, per vizio di forma, solo quella parte del contratto non firmata anche da Caia (contenente, peraltro, semplici riproduzioni di norme di legge) facendo sopravvivere tutte le altre pattuizioni regolarmente sottoscritte contenute nelle pagine precedenti – ha aggiunto che la Corte barese non aveva neanche verificato se, nella specie, potesse ritenersi sussistente un’ipotesi di nullità parziale del contratto in relazione soltanto all’ultima pagina dello stesso non sottoscritta dall’ex coniuge.
5. Riflessioni conclusive
5.1. La pronuncia in esame rappresenta sicuramente un superamento del rigido orientamento giurisprudenziale[3] secondo cui la mancanza della sottoscrizione costituita dalla firma del dichiarante – cioè dal nome e cognome scritti di suo pugno o quantomeno da una sigla caratteristica ed identificabile, quale espressione grafica della paternità ed impegnatività della dichiarazione che la precede – non comportava la conclusione definitiva di un negozio giuridico allorché la forma scritta fosse richiesta “ad substantiam“; in particolare, secondo tale iniziale orientamento, una scrittura contenente espressioni generiche di consenso (nella specie: “come d’accordo”) ma priva della sottoscrizione dell’obbligato, non poteva integrare l’atto scritto richiesto dall’art. 1350 cod. civ. e non era valida nè come contratto definitivo nè come preliminare.
5.2. Nella ordinanza, oggetto della presente nota, con riferimento alla fattispecie del contratto, con forma scritta ad substantiam, firmato da una sola parte, la Corte di cassazione, da un lato, ha valorizzato l’importanza dei possibili elementi testuali (nella specie, la circostanza che l’ultima pagina del preliminare non sottoscritto dalla promittente-venditrice conteneva clausole meramente esplicative della volontà di impegnarsi a vendere già manifestata nelle pagine precedenti regolarmente firmate) ed extratestuali (nella specie, la successiva comunicazione per iscritto da parte della promittente-venditrice all’ex coniuge della sua indisponibilità per ragioni lavorative a presenziare dinanzi al notaio per la stipula del definitivo, contestando l’accordo “già stipulato” per inadempimento del promissario-acquirente) dai quali potere evincere – in base ad una valutazione rimessa al giudice di merito – l’integrazione della volontà contrattuale del contraente non firmatario nel senso della conclusione di un contratto valido pur in assenza della sua sottoscrizione sull’ultima pagina, dall’altro, ha evidenziato il limite a tale possibile adesione successiva, anche implicita, del contraente non firmatario, costituito dalla mancata revoca della volontà contrattuale da parte del proponente prima che lo stesso abbia avuto notizia dell’accettazione della controparte.
5.3. La fattispecie oggetto della ordinanza in esame va poi distinta da quella concernente l’ipotesi di dichiarazione contenuta in più fogli dei quali solo l’ultimo firmato. In questi casi, la Corte di Cassazione[4] ha ritenuto che, poiché la sottoscrizione, ai sensi dell’art. 2702 c.c., si riferisce all’intera dichiarazione e non al solo foglio che la contiene, la scrittura privata deve ritenersi valida ed efficace nel suo complesso, rimanendo irrilevante la mancata firma dei fogli precedenti, con la conseguenza che, al fine di impedire che l’intero contenuto della scrittura faccia stato nei confronti del sottoscrittore, quest’ultimo ha l’onere di proporre querela di falso.
5.4. Invero, dalla lettura della ordinanza in questione si evince un favor per la conservazione della fattispecie contrattuale, potendo essere la mancanza di sottoscrizione di una delle parti nell’ultima pagina – che nei contratti soggetti a forma scritta ad substantiam incide di per sè sul perfezionamento dell’accordo negoziale medesimo – sopperita da elementi testuali o extratestuali, anche successivi alla sua formazione, purché rispettosi delle esigenze di individuazione o, quantomeno, di individuabilità del destinatario, idonei ad integrare la volontà contrattuale del contraente non firmatario con il limite della mancata revoca della volontà contrattuale da parte del proponente prima che lo stesso abbia avuto notizia dell’accettazione della controparte. In tal modo viene pregevolmente garantita la sussistenza dei requisiti del contratto qui in rilievo rappresentati, ex art. 1325 cod. civ., dall’accordo delle parti e dalla forma prescritta dalla legge sotto pena di nullità.
Per ulteriori approfondimenti in materia si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
PRELIMINARE “PRIMA CASA” E CANCELLAZIONE DEI GRAVAMI
EXCURSUS NORMATIVO E RUOLO DEL CURATORE NELLA PROCEDURA DI LIQUIDAZIONE
Articolo Giuridico | 22.02.2023 |
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/preliminare-prima-casa-e-cancellazione-dei-gravami
OCCORRE CHE IL PROMISSARIO ACQUIRENTE TRASCRIVA NEI TERMINI IL DEFINITIVO O LA DOMANDA DI ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA
Sentenza | Tribunale di Brindisi, Giudice Ivan Natali | 30.10.2023 | n.1509
LA SENTENZA CHE L’ACCOGLIE L’ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA ANCHE SE TRASCRITTA SUCCESSIVAMENTE È OPPONIBILE ALLA MASSA DEI CREDITORI E IMPEDISCE L’APPRENSIONE DEL BENE DA PARTE DEL CURATORE DEL CONTRAENTE FALLITO
Sentenza | Cassazione civile, sezione prima | 15.12.2011 | n.27093
[1] Cass. 26 gennaio 2024, n. 2558.
[2] Cass. 15 aprile 2016, n. 7543 che ha confermato la decisione di appello di condanna del promissario acquirente al rilascio dell’immobile, oggetto di preliminare di compravendita non sottoscritto da quest’ultimo, ma soltanto dalla promittente venditrice atteso che la proposta era stata revocata da quest’ultima – avendo richiesto e ottenuto la restituzione del duplice originale della scheda contrattuale – prima che la stessa avesse avuto conoscenza dell’accettazione della controparte, rimanendo irrilevante l’eventuale posteriorità della notizia della revoca stessa. Nello stesso senso, si veda anche Cass. 5 aprile 1976 n. 1198, Giur. It. 1976, pt. 01, sez. 01, p. 1073; in Archivio civile, 1976, p. 1185; Cass. 07 febbraio 1972, n. 282; Cass. 18 marzo 1970, n. 738; Cass.10 giugno 1968, n. 1777 in Giust. civ. 1968, pt. 01, p. 1830; in Foro Padano, 1968,01, p. 649; in Banca Borsa e Titoli di credito, 1969, pt. 02, p. 204; Cass. 21 ottobre 1967, n. 2566, in Giur. It., 1968, pt. 01, sez. 01, p. 1096.
[3] Cass. 28.7.1992, n. 9040
[4] Cass. 19 marzo 2019 n. 7681; Cass. 1° marzo 2007, n. 4886 (Nella specie, la S.C., alla stregua dell’enunciato principio, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che, con riguardo ad un’azione proposta ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. in conseguenza dell’inadempimento della promittente venditrice di un immobile che si era rifiutata di stipulare il contratto definitivo, l’aveva rigettata sul presupposto erroneo dell’insussistenza del fatto costitutivo della pretesa attorea in virtù della circostanza che il contratto preliminare era stato sottoscritto dalla suddetta parte solo nel foglio finale, così ritenendolo invalido ed inefficace).
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