Questo il principio affermato dal Tribunale di Milano, dott.ssa Silvia Brat, con ordinanza depositata in data 04.11.2014.

La vicenda in esame scaturisce dalla stipula di un atto di vendita avente ad oggetto un compendio immobiliare, correlato da autonomo accordo di garanzia sottoscritto in pari data. Mediante tale ultimo accordo, il venditore garantiva all’acquirente una redditività minima locativa dell’immobile alienato, sulla cui scorta veniva determinato il prezzo di vendita; le parti prevedevano altresì, a garanzia di tale redditività, che una porzione dell’immobile fosse concessa in locazione allo stesso venditore. A garanzia di tale redditività minima, l’accordo prevedeva il rilascio di fidejussione ad hoc a prima richiesta da parte della Banca Alfa e, ad ulteriore garanzia degli accordi assunti dal venditore, si conveniva il deposito di una somma corrispondente all’IVA sull’importo garantito dalla fidejussione bancaria, sul conto vincolato presso la Banca Beta. 

L’iniziativa giudiziaria assunta dal venditore innanzi al Tribunale di Milano, scaturiva dalla circostanza che l’acquirente avesse escusso la garanzia, ordinando alla Banca Alfa il pagamento della somma garantita, ed alla Banca Beta l’addebito sul conto vincolato. 

Con ricorso ex art. 700 c.p.c., dunque, il venditore richiedeva al Tribunale di Milano di inibire alla Banca Alfa il pagamento richiesto dall’acquirente, ovvero di inibire, in caso di intervenuto pagamento, l’esercizio del diritto di rivalsa e/o regresso nei propri confronti; sempre in via d’urgenza, il venditore chiedeva che fosse inibito alla Banca Beta il pagamento, in favore dell’acquirente, della somma richiesta in forza del contratto di conto corrente vincolato, ovvero di inibire, in caso di avvenuto pagamento, l’esercizio del diritto di rivalsa e/o regresso da parte di Banca Beta nei propri confronti. A fondamento delle proprie istanze, il ricorrente deduceva il carattere simulato del contratto di locazione, assolvendo esso esclusivamente ad una funzione di garanzia di redditività dell’immobile, oltre che la nullità dell’accordo di garanzia, in quanto qualificato e disciplinato come aleatorio, ma in realtà privo della causa di tale genere di contratti, prevedendo l’attribuzione del rischio a carico di una sola parte.

Si costituivano i resistenti, che concludevano per il rigetto delle domande di cui al ricorso introduttivo. La Banca Beta chiedeva altresì la condanna del ricorrente ex art. 96 c.p.c..

Con il provvedimento in esame, il Giudice adito, accertata l’infondatezza degli assunti di parte ricorrente, ha disposto il rigetto del ricorso, con condanna dell’istante alla rifusione delle spese processuali. Nel disporre tali statuizioni, il Tribunale ha preliminarmente accertato le peculiarità dei rapporti oggetto di controversia, enucleando i principi applicabili al caso di specie in relazione alla fattispecie del collegamento negoziale tra il contratto di compravendita ed il contestuale accordo di garanzia.

La tutela in via d’urgenza rivendicata dal venditore si fondava sul carattere simulato dell’intervenuta locazione e sulla presunta nullità dell’accordo di garanzia, derivando da esso un rischio a carico esclusivo del ricorrente.  

Il Tribunale ha risolto detto conflitto accertando preliminarmente “il necessario ed ineliminabile collegamento negoziale tra il contratto di compravendita dell’immobile e l’accordo di garanzia in ordine alla redditività dello stesso complesso immobiliare”, ancorando tale accertamento ad una pluralità di indici, sia formali (contestuale sottoscrizione dei due accordi), che sostanziali (il prezzo della vendita era stato determinato in relazione alla redditività minima garantita dell’immobile). Richiamando dunque un consolidato orientamento della Suprema Corte, il Giudice adito ha precisato che il collegamento negoziale, in quanto “espressione dell’autonomia contrattuale prevista dall’art. 1322 cod. civ., è un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico complesso, che viene realizzato non già per mezzo di un autonomo e nuovo contratto, ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è concepito, funzionalmente e teleologicamente, come collegato con gli altri, sì che le vicende che investono un contratto possono ripercuotersi sull’altro, seppure non necessariamente in funzione di condizionamento reciproco, ben potendo accadere che uno soltanto dei contratti sia subordinato all’altro, e non anche viceversa, e non necessariamente in rapporto di principale ad accessorio” (cfr. Cass. Civ. n. 13164/07). Sulla scorta di tali principi, il Tribunale ha ritenuto che non potesse “farsi riferimento alla causa in concreto dell’accordo di garanzia, per desumerne, nella prospettiva della ricorrente, la nullità o la illiceità, anzitutto, perché è necessario operare il predetto collegamento negoziale, dal quale far discendere la causa concreta unitaria. Né detto collegamento può essere inficiato dall’asserito – ma non dimostrato – carattere simulato del contratto di locazione, alla luce dell’orientamento che esclude la ricorrenza del collegamento tra negozi simulati e dissimulati, essendo di per sé la simulazione già deputata al perseguimento di scopi estranei a quelli del negozio formalmente posto in essere”. 

Il Giudice adito ha quindi ritenuto infondata la censura di nullità della garanzia, per nullità e/o illiceità della causa, escludendo la sussistenza di un’aleatorietà totale a carico del venditore, configurandosi comunque nel caso di specie di un’aleatorietà di tipo esclusivamente economico – commerciale e non giuridico. 

Acclarate la legittimità e l’efficacia dell’accordo di garanzia, ed appurata l’inconfigurabilità di una fraudolenta escussione della garanzia stessa da parte dell’acquirente, il Tribunale ha dunque rigettato il ricorso ex art. 700 c.p.c., con condanna del ricorrente alla rifusione delle spese di giudizio.

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Tags : 04.11.2014, Accordo garanzia, causa unitaria, collegamento negoziale, dott.ssa Silvia Brat, efficacia, liceità, negozi collegati, reciproci interessi, Tribunale Milano