ISSN 2385-1376
E’ possibile trasferire in sede esecutiva un immobile che presenti in tutto o in parte abusi, in quanto la nullità dei trasferimenti aventi ad oggetto gli immobili abusivi costruiti dopo il 17 marzo 1985, prevista dall’art.46 del Testo unico edilizia (DPR 380/2001), non si applica agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali, come espressamente sancito dal comma 5 di detto articolo.
La sanabilità degli abusi è verificata preliminarmente dall’esperto stimatore, dunque l’interessato può acquisire dalla perizia le informazioni relative alle tipologie di abusi riscontrati, alla loro eventuale sanabilità, nonché conoscere i costi previsti per beneficiare del condono.
Anche l’immobile abusivo non sanabile può costituire oggetto di vendita forzata, purchè ciò sia espressamente e chiaramente dichiarato nel bando. In mancanza, infatti, si configurerebbe un’alienazione di aliud pro alio e non opererebbe l’esclusione della garanzia per vizi della cosa prevista dall’ 2922 c.c., potendo l’acquirente chiedere l’annullamento della vendita, agendo ex art. 1489 c.c.
Se, dunque, l’immobile si trova nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario è rimesso nei termini per la presentazione della domanda della concessione in sanatoria entro 120 giorni dal decreto di trasferimento. Il mancato rispetto del termine potrebbe comportare la decadenza dalla facoltà di beneficiare della deroga legislativa e la perdita della possibilità di condonare eventuali abusi presenti nell’immobile.
Tale istanza deve essere presentata per gli immobili costruiti senza licenza edilizia ovvero in difformità dalla stessa, in presenza di autorizzazione annullata, decaduta o divenuta inefficace, ovvero per la quale sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa. Una peculiare ipotesi si configura nel caso in cui l’area oggetto di trasferimento sia gravata da un vincolo; in tale circostanza, infatti, la concessione può essere rilasciata solo dopo il parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.
Qualora invece l’abuso non sia sanabile, l’immobile viene trasferito nello stato di fatto in cui si trova ed il prezzo deve essere determinato tenendo conto esclusivamente del valore economico dell’uso fino alla demolizione. In tale ipotesi l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi grava sull’ aggiudicatario, con costi detratti dal valore di stima.
L’ esame della perizia risulta quindi fondamentale per verificare se l’immobile presenta in tutto o in parte abusi ed, in caso positivo, per valutare la sanabilità dei predetti, potendo l’interessato richiedere – se necessario – informazioni al delegato alla vendita ovvero l’intervento di un tecnico per effettuare un acquisto consapevole.
FOCUS
È consentito il trasferimento di un immobile in tutto o in parte abusivo, in deroga a quanto previsto in ordine all’incommerciabilità di immobili abusivi.
L’istanza di concessione in sanatoria deve essere presentata entro il termine di centoventi giorni data della notificazione ovvero della comunicazione del decreto di trasferimento, potendo altrimenti l’acquirente perdere la possibilità di beneficiare del condono.
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