Accade di frequente che l’immobile pignorato sia costituito da un’unità facente parte di un condominio e che il debitore esecutato abbia maturato dei debiti condominiali per il pagamento dei quali la vendita del bene non generi entrate sufficienti.

Qual è quindi la sorte delle spese condominiali non pagate dal debitore?

In proposito, l’art. 63, comma 2 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile stabilisce che: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”

La suddetta norma si ritiene applicabile anche all’aggiudicatario che, quindi, non può sottrarsi all’obbligazione dei contributi condominiali dovuti per l’anno in corso alla data del decreto di trasferimento e per quello precedente, dove la nozione di “anno” deve riferita all’esercizio amministrativo del condominio, che potrebbe non coincidere con l’anno solare.

Le spese insolute riguardanti le annualità precedenti resteranno, invece, ad esclusivo carico del debitore e degli altri condomini.

All’aggiudicatario non potranno altresì essere richieste le spese di manutenzione straordinaria deliberate dall’assemblea dei condomini prima dell’emissione del decreto di trasferimento, ciò in quanto fermo restando il disposto dell’art. 63 disp. att. cod. civ., risponde di tali spese soltanto il soggetto che era proprietario al tempo della delibera.

Tale principio è stato di recente ribadito dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 1847 del 25.01.2018, nella quale è stato affermato che: “Non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.”

È infine da precisare che dal carattere solidale dell’obbligazione di pagamento discende che l’aggiudicatario avrebbe diritto a richiedere al debitore il rimborso degli oneri relativi al periodo in cui l’immobile pignorato era ancora in suo possesso.

Tuttavia, l’esito positivo di tale regresso è pressoché impossibile, perché appare difficilmente immaginabile che il debitore, che ha già perso la proprietà del bene attraverso la vendita coattiva, corrisponda poi all’aggiudicatario quanto dovuto per le spese condominiali.

FOCUS

È buona prassi, quando si è interessati ad un acquisto, prendere contatti con l’amministratore del condominio per conoscere la morosità che grava sull’immobile pignorato ed aggiungere, al costo dell’aggiudicazione, anche le spese condominiali.

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