Quando l’immobile pignorato si trova in un condominio può sovente accadere che il debitore esecutato non abbia provveduto a corrispondere i relativi oneri condominiali.

All’esito dell’aggiudicazione dell’immobile staggito si pone, dunque, il problema di stabilire a chi spetti il pagamento delle spese insolute.

A norma dell’art. 63, comma 4 delle disposizioni di attuazione al codice di procedura civile, “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”, per cui l’aggiudicatario di un bene è obbligato in via solidale insieme al debitore esecutato, al pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Il vincolo solidale, a norma dell’art. 1292 del codice civile, sorge allorché più debitori sono obbligati alla medesima prestazione e l’adempimento di uno libera gli altri.

Conseguentemente, in caso di vendita all’asta, se l’aggiudicatario provvede al pagamento delle spese condominiali potrà chiederne la restituzione al debitore, anche se, nel caso concreto, l’esito positivo di tale regresso è assai improbabile.

Tenuto conto che l’aggiudicatario di un bene acquistato all’asta diventa effettivo proprietario solo dopo la trascrizione del decreto di trasferimento, è solo dal quel momento che egli è tenuto al pagamento delle spese relative all’anno in corso e all’anno precedente la pubblicazione del decreto.

La Corte di Cassazione, con ordinanza del 25 gennaio 2018 n. 1847 ha ribadito il principio secondo il quale “non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori”.

Pertanto, per le spese di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, dovrà farsi riferimento al momento in cui è sorto il relativo obbligo e dunque, alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, che ha valore costitutivo della relativa obbligazione, come ha avuto modo di chiarire in numerose pronunce la Suprema Corte (Cass. Sez. 6 – 2, 22 giugno 2017, n. 15547; Cass. Sez. 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654).

Di conseguenza, nonostante il vincolo solidale di cui all’art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, il nuovo proprietario/aggiudicatario che non era condomino al momento della approvazione della delibera assembleare inerente ai lavori straordinari non può essere obbligato in via diretta nei confronti del terzo creditore (quale la ditta che ha eseguito i lavori), perché il vincolo solidale riguarda solo le somme dovute al condominio.

FOCUS

Nella valutazione complessiva dell’acquisto di un immobile all’asta è buona prassi contattare l’amministratore del condominio per conoscere eventuali morosità gravanti sull’immobile pignorato, che dovranno essere sommate al prezzo di vendita.

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