Per “casa familiare” si intende l’insieme dei beni, mobili e immobili, finalizzati all’esistenza domestica della comunità familiare e alla conservazione degli interessi in cui essa si esprime e si articola.

Nella fase “patologica” del rapporto coniugale, in caso di separazione o di divorzio, il tribunale dispone l’assegnazione della casa familiare, costituendo sull’immobile, in favore di uno dei coniugi, un diritto personale di godimento di natura atipica, a tutela dei figli minori o maggiorenni non autosufficienti.

Attualmente la materia è regolata dall’ art. 337-sexies del codice civile, il quale dispone la trascrivibilità del provvedimento di assegnazione ai fini dell’opponibilità ai terzi.

A sua volta, l’art. 6, comma 6 della legge sul divorzio dispone che l’assegnazione, in quanto trascritta, è opponibile al terzo acquirente.

Occorre quindi chiedersi cosa accade se la casa familiare viene sottoposta a pignoramento immobiliare.

L’assegnazione è opponibile ai creditori? E soprattutto, l’aggiudicatario è tenuto a rispettare il diritto di godimento del coniuge assegnatario?

Va premesso che la trascrizione del provvedimento ai fini dell’opponibilità a terzi è stata introdotta dal legislatore dal 1 marzo 2006, con la c.d. legge sull’affido condiviso. In precedenza la giurisprudenza riteneva che la disciplina del diritto ad abitare la casa coniugale fosse equiparabile a quella delle locazioni, con la conseguenza che il provvedimento di assegnazione della casa coniugale avente per definizione data certa si considerava opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva, per nove anni dalla data di assegnazione, ovvero, ma solo ove il titolo fosse stato trascritto prima del pignoramento, anche oltre i nove anni.

Con la riforma del 2006, invece, il richiamo all’art. 2643 c.c. ha portato una parte della dottrina a ritenere superato l’orientamento che aveva indotto ad equiparare la posizione del coniuge assegnatario della casa coniugale a quella del conduttore e ad assimilare il diritto del coniuge assegnatario ad un diritto reale di abitazione, individuando quindi nel principio di priorità temporale della trascrizione la regola per la composizione dei conflitti tra “titoli”.

A fornire lumi sulla disciplina è intervenuta la Corte di Cassazione, con sentenza n. 7776 del 20 aprile 2016, stabilendo che il regime di opponibilità ai terzi del provvedimento di assegnazione va individuato anche con riferimento agli “effetti” di cui all’art. 2644 del codice civile: la trascrizione non ha effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo abbiano acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale.

Ne consegue che il provvedimento di assegnazione non è opponibile al creditore ipotecario che abbia iscritto la sua ipoteca sull’immobile prima della trascrizione del medesimo: il creditore può pertanto far espropriare l’immobile come libero, in quanto “il diritto del coniuge assegnatario trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca non può pregiudicare i diritti del titolare della garanzia reale”.

L’aggiudicatario, in questo caso, potrà pretendere la liberazione dell’immobile.

In ogni caso, si dovrà prestare attenzione alla data di emissione del provvedimento di assegnazione: per quelli precedenti al 28 febbraio 2006 si applicherà ancora la “vecchia disciplina” e pertanto l’aggiudicatario dovrà rispettare il diritto del coniuge assegnatario (se non trascritto, almeno per un novennio), dovendo quest’ultimo ritenersi opponibile al ceto creditorio alla stregua di una locazione.

Per sintetizzare, gli scenari prospettabili sono i seguenti:

a). se il provvedimento di assegnazione è stato trascritto prima dell’ipoteca, allora sarà opponibile ai creditori e, dunque, all’aggiudicatario fino alla sua estinzione;

b). se il provvedimento di assegnazione emesso in data successiva al 1 marzo 2006 è stato trascritto dopo l’ipoteca, l’aggiudicatario acquisterà l’immobile come libero;

c). se il provvedimento di assegnazione emesso prima del 28 febbraio 2006 è stato trascritto dopo l’ipoteca e prima del pignoramento, sarà opponibile ai creditori ed all’aggiudicatario fino alla sua estinzione;

d). se il provvedimento di assegnazione emesso prima del 28 febbraio 2006 non è stato trascritto conserverà efficacia nei confronti dei creditori e dell’aggiudicatario solo per un novennio.

FOCUS

L’assegnazione della casa familiare non preclude il diritto dei creditori ad espropriare l’immobile. Tuttavia, dovrà considerarsi il particolare regime di opponibilità del provvedimento di assegnazione, sia con riferimento alla eventuale trascrizione dello stesso, sia avuto riguardo alla data di emissione (precedente o successiva alla riforma sull’affido condiviso). Per effettuare un acquisto “consapevole”, gli interessati a partecipare alla vendita forzata potranno acquisire tutte le informazioni dall’avviso di vendita e dai relativi allegati, con particolare attenzione alla perizia di stima.

---

 

---

© Riproduzione riservata
NOTE OBBLIGATORIE per la citazione o riproduzione degli articoli e dei documenti pubblicati in Ex Parte Creditoris.
È consentito il solo link dal proprio sito alla pagina della rivista che contiene l'articolo di interesse.
È vietato che l'intero articolo, se non in sua parte (non superiore al decimo), sia copiato in altro sito; anche in caso di pubblicazione di un estratto parziale è sempre obbligatoria l'indicazione della fonte e l'inserimento di un link diretto alla pagina della rivista che contiene l'articolo.
Per la citazione in Libri, Riviste, Tesi di laurea, e ogni diversa pubblicazione, online o cartacea, di articoli (o estratti di articoli) pubblicati in questa rivista è obbligatoria l'indicazione della fonte, nel modo che segue:
Autore, Titolo, in Ex Parte Creditoris - www.expartecreditoris.it - ISSN: 2385-1376, anno Numero Protocolo Interno : 2/2019