ISSN 2385-1376
Testo massima
Ai sensi dell’art.1, commi 63 e ss, della legge 27.12.2013 n.147 (“legge di stabilità”):
“63. Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
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c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
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66. Eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta. Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individuati dal decreto di cui al comma 67″.
Prima che la novità sia effettiva sarà necessario attendere l’adozione di un regolamento di attuazione, ma con la legge di stabilità per il 2014 il legislatore ha impresso una svolta evidente ai meccanismi della compravendita di immobili e aziende.
In estrema sintesi: il venditore di un bene immobile o di un’azienda riceverà il corrispettivo, non più all’atto della firma del contratto, bensì solo una volta che la trascrizione nei Registri immobiliari (o l’iscrizione nel Registro delle Imprese) si sia perfezionata.
Perché ciò accada, lo strumento individuato dai commi 63 e segg. dell’art.1 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, è dato dall’obbligo, a carico del notaio, di versare su un apposito conto corrente dedicato l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
In altre parole, sarà il notaio rogante a ricevere le somme versate dall’acquirente ed a ritrasferire le medesime al venditore solo una volta che sia eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente.
Nell’individuare la ratio della modifica normativa, va premesso, anzitutto, che il legislatore non ha inteso intaccare il principio consensualistico cardine del nostro ordinamento espresso dall’art.1376 cc, ai sensi del quale “nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata , la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato”.
Detto in altri termini: il trasferimento del diritto di proprietà sul bene oggetto della compravendita continuerà ad avvenire all’atto della firma del contratto.
La finalità della riforma è evidentemente quella di offrire all’acquirente uno strumento “preventivo” di tutela contro il fenomeno della doppia alienazione del medesimo bene.
Ai sensi degli artt.2643 e segg. cc, infatti, tra più aventi causa dello stesso diritto dal medesimo autore prevale, non chi ha acquistato per primo, ma chi ha trascritto per primo il contratto nei registri immobiliari.
Il primo acquirente può cioè trovarsi nella spiacevole situazione di aver versato il prezzo della compravendita al venditore, senza però avere la sicurezza dell’opponibilità del proprio acquisto ai terzi, finché non sia certo di aver prioritariamente assolto all’onere di pubblicizzare il trasferimento del diritto secondo le formalità prescritte dalla legge.
Naturalmente l’ordinamento riconosce a quest’ultimo, nel caso di trascrizione successiva, il diritto alla restituzione del prezzo ed al risarcimento del danno subito, ma le lungaggini della giustizia, nonché la prassi per la quale il venditore si rende irreperibile o impossidente, finiscono per vanificare l’effettività di tale tutela.
Il meccanismo introdotto dalla legge di stabilità mira proprio ad evitare il verificarsi di questo patologico fenomeno giuridico, individuando nel notaio la figura di soggetto “garante” – lato sensu della correttezza dell’intero procedimento di compravendita di immobili o aziende.
Al comma 66 dell’art.1 della citata legge, si prevede che il notaio “svincoli” le somme versate sul conto “dedicato” soltanto quando abbia eseguito la registrazione e la pubblicità dell’atto e, per di più, una volta verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, così tutelando l’acquirente anche dall’eventualità di vedersi trasferito un bene ipotecato, se l’ipoteca sia stata iscritta tra la conclusione del contratto e la sua registrazione.
Inoltre, nel caso in cui le parti abbiano stabilito che il prezzo sia pagato dopo l’avveramento di un determinato evento o dopo l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio procederà allo svincolo del prezzo solo quando gli sia stata fornita la prova che l’evento dedotto in condizione si sia avverato, ovvero che la prestazione sia stata eseguita.
Il legislatore si è ovviamente preoccupato di stabilire alcune essenziali e logiche prescrizioni consequenziali.
In primis, le somme versate sull’apposito conto tenuto dal notaio costituiscono un patrimonio separato e sono, dunque, escluse dalla successione del notaio, nonché assolutamente impignorabili.
In secundis, gli interessi che maturano su dette somme, al netto delle spese di gestione del servizio, sono destinate a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.
Come sempre accade in caso di innovazioni significative all’ordinamento civilistico, bisogna attendere che la riforma diventi effettiva e che la prassi si consolidi prima di poter esprimere un giudizio “ponderato”, ma l’impressione è che – positivamente si vada nella direzione del raggiungimento di un maggior grado di “certezza del diritto” in un settore assai delicato per ragioni economiche e sociali dei rapporti tra i privati.
Di seguito si riporta il testo integrale dei commi 63-67 dell’art.1 della legge 27 dicembre 2013, n. 147.
63. Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorità giudiziaria;
b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;
c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
64. La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.
65. Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.
66. Eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta. Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individuati dal decreto di cui al comma 67.
67. Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalità di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati.
Testo del provvedimento
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