ISSN 2385-1376
Testo massima
Il regime delle locazioni nell’ambito della vendita forzata è regolato dal combinato disposto dell’art. 2923 comma 1 cc e dell’art. 2919 cc, che così dispongono:
-Art. 2923 comma 1 cc: “Le locazioni consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l’acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede“;
-Art. 2919 cc: “La vendita forzata trasferisce all’acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subito l’espropriazione, salvi gli effetti del possesso di buona fede. Non sono però opponibili all’acquirente diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti stessi non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell’esecuzione“.
Il principio generale, dunque, stabilito dal legislatore e riconosciuto dalla giurisprudenza con la sentenza della Cassazione a Sezione Unite n. 459 del 20/1/1994, è quello secondo cui le locazioni, aventi ad oggetto l’immobile staggito, sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento. Viceversa: sono inopponibili gli atti dispositivi compiuti dal debitore successivamente al pignoramento, fatta salva la tutela dei terzi in buona fede.
Tale principio trova, tuttavia, le sue eccezioni, una delle quali è la manifesta incongruità del corrispettivo del godimento, prevista dal terzo comma dell’art.2923 cc: “in ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il presso convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni“.
In altri termini, ogniqualvolta il canone pattuito nel contratto di locazione, pregresso all’avvio dell’azione esecutiva, a prescindere dal soggetto che l’ha consentito (sia esso il debitore ovvero il suo dante causa), sia inferiore di un terzo al giusto prezzo ovvero a quello risultante da precedenti locazioni, l’aggiudicatario è esentato dalla regola generale di rispettare la locazione avente data certa anteriore al pignoramento e può agire per ottenere dal conduttore il rilascio dell’immobile.
In ordine alla applicabilità di siffatta disposizione alla vendita esecutiva si segnala la recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 16718 dell’1/10/2012, che ha espresso il principio della prevalenza delle esigenze di tutela dell’aggiudicatario e, prima ancora, dell’effettività del processo esecutivo, che a sua volta tutela le ragioni dei creditori e del debitore esecutato, rispetto al diritto del locatario del bene locato e successivamente pignorato con la conseguente estensione dell’inopponibilità a tutte le locazioni, comunque in corso al momento dell’aggiudicazione e anteriori al pignoramento.
La congruità o meno del canone di locazione va valutata rispetto alla data del pignoramento e non già alla stipula del contratto, in quanto è da tale data che si cristallizza la situazione giuridica opponibile ai creditori e ai terzi che dall’esecuzione forzata acquisiscono i diritti (sul punto Cass. n. 2462/1982).
La prova dell’adeguatezza del canone deve essere fornita dall’acquirente anche a mezzo presunzioni; tuttavia il Giudice nell’ambito della sua discrezionalità potrebbe ritenere notorio l’ammontare del giusto canone (sul punto Cass. n. 16243/2005).
In definitiva, colui che si rende aggiudicatario in sede esecutiva di un immobile locato precedentemente al pignoramento, in virtù di contratto opponibile alla procedura, può – nel caso in cui il canone sia vile e, in ogni caso, inferiore di almeno 1/3 rispetto a quello reale procedere alla richiesta di rilascio dell’immobile, in quanto il contratto si intende per effetto della citata normativa risolto con effetto ex nunc in favore dell’aggiudicatario ed in danno del locatario, già avvantaggiatosi nel corso della locazione dal contratto a lui favorevole.
Avv. Giorgia Viola
Testo del provvedimento
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