Segnalazione e commento a cura dell’Avv. Matteo Pancaldi del Foro di Ferrara

Con provvedimento cautelare ex art. 700 c.p.c. inaudita altera parte, il Tribunale di Venezia ha momentaneamente inibito al creditore locatore l’escussione di una fideiussione rilasciata a garanzia dei canoni di locazione, escussa per l’importo pari alle mensilità di mancato preavviso, dovute a fronte della risoluzione del contratto esercitata dal conduttore, commerciante al dettaglio, che ha cessato l’attività a seguito della chiusura dell’esercizio, imposta dai recenti provvedimenti governativi, ed alle conseguenze dell’acqua alta che ha colpito Venezia nel Novembre del 2019.

Tali circostanze, nella ricostruzione del ricorrente conduttore, avrebbero comportato l’impossibilità del medesimo di adempiere alla prestazione per causa a lui non imputabile (ex art. 1256 c.c.), nonché la sussistenza degli estremi per l’applicazione dell’art. 1467 c.c. per sopravvenuta eccessiva onerosità a causa di eventi straordinari e imprevedibili.

A fronte di tali circostanze, il resistente eccepiva il mancato pagamento delle mensilità del preavviso ex art. 27 della L. 392/78, escutendo la garanzia rilasciata.

È opportuno premettere che l’art. 65 del D.L. Cura Italia non ha sospeso il pagamento dei canoni di locazione, ma ha previsto un credito d’imposta per i conduttori, la cui attività è stata sottoposta, in tutto o in parte, alle chiusure e restrizioni dovute all’emergenza Covid-19, pari al 60% del canone di locazione, relativo al mese di marzo. In sede di conversione, operata con Legge 27 del 29/4/2020 pubblicata nella G.U. n. 110 del 29/4/2020, è stato aggiunto che il credito d’imposta in oggetto non è soggetto a tassazione ai fini Irpef/Ires e Irap. Inoltre, per espressa disposizione normativa, l’importo non rileva ai fini del rapporto di deducibilità degli interessi passivi e degli altri componenti negativi ai sensi degli articoli 61 e 109, comma 5, Tuir.

Da un punto di vista strettamente processuale, in forza della sospensione di tutti i procedimenti, anche di quelli cautelari in forza dell’art. 83, comma 3 del D.L. n. 18/2020, il Tribunale ritiene che nella fattispecie ricorra il pericolo di pregiudizio in caso di ritardo nella trattazione, per cui ne dichiara l’urgenza.

Il provvedimento cautelare, di carattere interlocutorio e temporaneo, risulta esser stato emesso valutando principalmente la sussistenza del requisito del periculum in mora, da intendersi, ad avviso di chi scrive, come pericolo di un pregiudizio insuscettibile di adeguata riparazione in forma specifica o per equivalente, il quale, lungi dal configurarsi come una mera possibilità, incomba sul richiedente come concreta e vicina probabilità, non potendo fare affidamento sul ripristino dello status quo ante o sulla completa risarcibilità ex post del danno temuto (cfr. Trib. Firenze, 6.9.2019; Trib. Cassino 30/04/2014; Trib. Lucca 26.2.2014; Trib. Catanzaro 23.4.1998).

Nel caso di specie, l’imminenza e l’attualità del pregiudizio irreparabile vengono rinvenuti dal Tribunale con la certa iniziativa di regresso da parte della banca garante all’indomani della liquidazione della garanzia in favore del beneficiario locatore.

A seguito della legislazione emergenziale, numerose sono state le opinioni espresse a tutela della posizione del conduttore. In una prospettiva di difesa delle ipotetiche ragioni del locatore – creditore, si possono invece segnalare le seguenti circostanze.

Nella preferibile ipotesi di qualificazione della fattispecie come esercizio del recesso anticipato del conduttore ex art. 27 della Legge n. 392/1978, vengono addotti i gravi motivi che devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione (Trib. Venezia, 25/10/2018).

L’emergenza Covid-19, causativa della sospensione temporanea dell’attività, potrebbe costituire, in effetti, quell’elemento oggettivo da cui desumere “un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie idoneo ad incidere significativamente sull’andamento dell’azienda stessa globalmente considerata” (Cass. Civ. 23639/2019), riconosciuto dalla giurisprudenza come presupposto applicativo dell’art. 27 L. 392/1978.  Tuttavia, tale circostanza non esonera il conduttore dal dover corrispondere le mensilità del preavviso, dovute sulla scorta della disposizione citata. In questo senso, dunque, l’escussione della garanzia potrebbe ritenersi legittima sul piano del fumus boni iuris.

Invece, in ipotesi di qualificazione della fattispecie come risoluzione per impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 o per eccessiva onerosità della prestazione ex art. 1467 c.c., il conduttore potrebbe incorrere nel rischio di non poter invocare tali rimedi, considerato che il locatore, da parte sua, continua ad adempiere alla sua prestazione, che è quella di consentire il godimento del bene locato. Il conduttore, infatti, rimane comunque nell’esclusiva disponibilità del bene immobile, lasciandovi all’interno i propri strumenti.

Tale argomentazione potrebbe essere supportata dalla giurisprudenza di legittimità che, di fatto, non ha riconosciuto un potere in capo al conduttore di esonerarsi unilateralmente dal versamento del canone, in quanto “la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (Cass. Civ. 18987/2016; Cass. Civ. 1317/2015; Cass. Civ. 261/2008, Cass. Civ. n.13887/2011).

Nella giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ. n. 20322/2019; Cass. Civ. n. 16918/2019; Cass. Civ.. 10581/2018) e di merito (Trib. Milano, n. 11563/2019; Trib. di Roma, n. 10855/2019) si è infatti consolidato il principio secondo cui la sospensione totale o parziale del versamento del canone, pur in presenza di un più limitato godimento dell’immobile, imputabile o meno al locatore, non è consentita.

Non ci resta, dunque, che attendere la decisione del Tribunale di Venezia che sarà resa nel giudizio instaurato.

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