La notifica dell’atto di intimazione di sfratto per morosità in piena emergenza Covid si pone in contrasto al principio di solidarietà di cui all’art. 2 della Costituzione. Rappresenta, infatti, uno dei possibili “gravi motivi in contrario” ex art. 665 c.p.c.

Questo il principio espresso dal Tribunale di Venezia, Giudice Silvia Zeminian, con un’ordinanza del 30 settembre 2020.

Il locatore aveva intimato al conduttore lo sfratto con riferimento al contratto rent to buy tra loro in essere, lamentando il mancato versamento sia della componente “rent” che di quella “buy”. Nel costituirsi in giudizio il conduttore si era opposto allo sfratto eccependo che la morosità era stata determinata da due eventi eccezionali ed imprevedibili quali gli episodi di alta marea avvenuti nel novembre del 2019 (in conseguenza dei quali era stato dichiarato lo stato d’emergenza per dodici mesi) e la pandemia da Covid-19. In particolare la pandemia, a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria, aveva reso impossibile, per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020, l’utilizzo dei locali oggetto di locazione ai fini della loro destinazione turistico-ricettiva.

Il Tribunale ha osservato che non si possa parlare di impossibilità assoluta di godimento, ma di una seppur significativa impossibilità parziale, dal momento che la disponibilità dei locali in sé e per sé considerata mai è venuta meno. Secondo il Giudice, “risulta pertinente il richiamo all’art. 1464 c.c. (e non tanto l’art. 1463 c.c. citato da parte opponente) riguardante l’impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione, che prevede in capo alla parte la cui prestazione di per sé non è divenuta impossibile (parte conduttrice) la scelta tra riduzione della prestazione e recesso”.

Dato che nessuna delle parti – specie quella conduttrice – vuole il recesso nel caso di specie, per il Giudicante è necessario stabilire la riduzione del canone per il periodo di interesse, cioè a quello relativo al lockdown e a quello precedente di acqua alta, sulla base di un nuovo accordo, risultando contraria ai doveri solidaristici ex art. 2 della Costituzione la notifica dell’atto di sfratto per morosità intimato in piena emergenza epidemiologica.

Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:

COVID-19: IL C.D. LOCKDOWN NON CONSENTE LA SOSPENSIONE AUTOMATICA DEI CANONI DI LOCAZIONE/AFFITTO D’AZIENDA
NON È PERTINENTE IL RICHIAMO ALL’ART. 91 DEL DECRETO “CURA ITALIA”
Ordinanza | Tribunale di Pordenone, Giudice Francesco Petrucco Toffolo | 08.07.2020

COVID-19 E LOCAZIONI: LA TUTELA, IN VIA CAUTELARE, DEL CONDUTTORE
FERMATA L’ESCUSSIONE DELLA GARANZIA PER UN CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE RISOLTO PER IMPOSSIBILITÀ DI ADEMPIERE A CAUSA DEL CORONAVIRUS
Ordinanza | Tribunale di Venezia, Giudice Daniela Bruni | 14.04.2020

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