È possibile acquistare un immobile all’asta senza disporre di tutta la liquidità necessaria a pagare il prezzo?

È possibile cioè finanziarsi in modo “sicuro”, a prescindere dal merito creditizio?

La risposta è affermativa se la procedura esecutiva immobiliare è stata intrapresa in virtù di un finanziamento fondiario, in quanto la disciplina di settore attribuisce all’aggiudicatario la facoltà di subentrare nel mutuo originariamente concesso al debitore, benché risolto per effetto dell’inadempimento.

Partiamo con ordine analizzando il contesto normativo.

L’art. 41 del D.Lgs. 385/1993 (Testo Unico Bancario), nel disciplinare i “vantaggi fondiari” prevede testualmente:

COMMA 5 «L’aggiudicatario o l’assegnatario possono subentrare, senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione, nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, assumendosi gli obblighi relativi, purché entro quindici giorni dal decreto previsto dall’art. 574 del codice di procedura civile ovvero dalla data dell’aggiudicazione o dell’assegnazione paghino alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese. Nel caso di vendita in più lotti, ciascun aggiudicatario o assegnatario è tenuto a versare proporzionalmente alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese»;

COMMA 6 «Il trasferimento del bene espropriato e il subentro nel contratto di finanziamento previsto dal comma 5 restano subordinati all’emanazione del decreto previsto dall’articolo 586 del codice di procedura civile».

Per espressa previsione normativa, dunque, l’aggiudicatario ha la possibilità di subentrare nel mutuo fondiario dell’originario debitore:

1) senza autorizzazione del Giudice dell’esecuzione;

2) senza consenso del creditore fondiario;

Riflettendo sulla formulazione della norma, dottrina e giurisprudenza hanno configurato la facoltà dell’aggiudicatario in termini di “diritto potestativo”, rispetto al quale la posizione della banca creditrice si atteggia a mera soggezione. Trattasi, invero, di una modalità di accollo ex lege, che differisce dalla facoltà di assunzione del debito, prevista dall’art. 508 c.p.c., che invece prevede l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

Quanto deve pagare l’aggiudicatario?

Il subentrante deve corrispondere le rate arretrate del finanziamento, gli oneri e le spese di procedura.

Al fine di determinare le rate arretrate si dovranno considerare quelle scadute al giorno della vendita forzata e nel contempo il nuovo debitore dovrà poi procedere al pagamento delle successive rate scadute nei termini contrattuali a suo tempo stabilite nell’originario contratto di finanziamento, accollandosi l’obbligazione bancaria limitatamente all’importo pari alla stessa aggiudicazione.

Quale è il termine per il pagamento?

La legge ha previsto il versamento debba avvenire entro 15 giorni dalla partecipazione all’asta, ben considerando che il termine è perentorio.

Come si può esercitare il diritto al subentro?

L’aggiudicatario dovrà scrivere immediatamente al creditore fondiario al fine di ottenere la precisazione del credito, distinto per capitale, interessi con l’indicazione delle rate scadute al momento della aggiudicazione, chiedendo di conoscere le modalità per il pagamento delle rate scadute.

La facoltà va esercitata già in sede di offerta di acquisto?

No. La norma attribuisce la facoltà all’aggiudicatario e pertanto presuppone l’aggiudicazione. Ne consegue che l’aggiudicatario o l’assegnatario possono esercitare il diritto potestativo di subentro, alla sola condizione che provvedano entro quindici giorni dal decreto previsto dall’art. 574 c.p.c., ovvero dalla data di aggiudicazione o dell’assegnazione, alla corresponsione delle rate scadute, degli accessori e delle spese.

Se il finanziamento fondiario presenta dei tassi di interesse particolarmente onerosi, l’aggiudicatario ha la convenienza al subentro?

Il subentro dell’aggiudicatario nel mutuo fondiario costituisce un’interessante agevolazione per acquistare un immobile, nell’ambito di una vendita esecutiva, senza disporre della liquidità necessaria.

È sempre opportuno, comunque, valutare in anticipo quali sono le condizioni pattuite dall’originario debitore, in quanto è controverso se sia possibile rinegoziare il mutuo con l’istituto, a seguito dell’accollo.

Ad ogni buon conto, a seguito del subingresso, l’accollante avrà la facoltà di potersi avvalersi della “surrogazione” nel mutuo (cd. portabilità) a norma dell’art.120 quater del T.U.B., che testualmente prevede: “In caso di contratti di finanziamento conclusi da intermediari bancari e finanziari, l’esercizio da parte del debitore della facoltà di surrogazione di cui all’articolo 1202 del codice civile non è precluso dalla non esigibilità del credito o dalla pattuizione di un termine a favore del creditore”.

La portabilità del mutuo è l’espressione che contraddistingue la disciplina, introdotta dal d.l. 31 gennaio 2007 n. 7 (convertito in legge 40/2007, la cosiddetta legge Bersani-bis), con la quale il legislatore ha inteso stimolare la concorrenza tra banche, al fine di avvantaggiare i clienti, cercando di rendere agevole la sostituzione di un vecchio mutuo con un nuovo mutuo, meno oneroso per il debitore.

In conclusione, qual è il combinato disposto tra i due istituti qui esaminati?

Il “combinato disposto” tra la facoltà di subingresso concessa all’aggiudicatario e la surrogazione prevista dall’art. 120 quater T.U.B. è un effetto fortemente “propulsivo” del mercato delle aste immobiliari.

Da un lato, infatti, l’accollo ex lege nel finanziamento fondiario agevola la partecipazione alla vendita forzata anche di soggetti terzi che non abbiano – in ipotesi – il merito creditizio sufficiente a conseguire un nuovo mutuo, con effetto peraltro di “reviviscenza” del contratto risolto e ripristino delle originarie pattuizioni; dall’altro, la surrogazione – per i soggetti che invece posseggano il merito creditizio – consente di mutare le condizioni contrattuali in senso più vantaggioso per il mutuatario, con eventuale adeguamento ai tassi di mercato aggiornati.

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