ISSN 2385-1376
Testo massima
Nonostante la prassi di alcuni tribunali, l’opinione prevalente vede con sfavore la possibilità che il custode con i fondi della procedura esecutiva provveda al pagamento delle spese condominiali che gravano sull’immobile e, in particolare, di quelle che sono maturate dal pignoramento in poi.
L’unico obbligato è il debitore proprietario, mentre non può considerarsi a carico della custodia alcun onere condominiale e tanto perché il custode deve limitarsi agli atti di ordinaria amministrazione e di gestione passiva degli immobili staggiti, accantonandone gli eventuali frutti ai soli fini del soddisfacimento della pretesa azionata in via esecutiva.
Se è vero che il mancato pagamento degli oneri condominiali da parte del debitore esecutato si ripercuote sugli altri condomini e che gli oneri dell’anno corrente al momento della vendita e di quello precedente sono a carico dell’aggiudicatario (con conseguente ripercussione sull’appetibilità del bene), è altrettanto vero che, argomentando diversamente, si darebbe luogo ad un privilegio in favore del condominio per crediti maturati successivamente al pignoramento che andrebbero ad essere soddisfatti con i frutti cui quel pignoramento ha dato luogo.
Da ciò deriva che, al fine di tutelare gli interessi del condominio, l’amministratore deve procedere, alla stregua degli altri interventori, a depositare atto di intervento, munendosi preventivamente di un titolo esecutivo ovvero disporre di un fondo spese con il quale far fronte ai pagamenti riguardanti l’immobile pignorato, per poi – ove ricorrano i presupposti – chiedere il pagamento degli arretrati all’aggiudicatario ai sensi di quanto disposto dell’art. 63 co. 2 disp.att.cc.
Tuttavia, è da tener presente che sia in caso di mancata partecipazione alla procedura esecutiva sia nel caso di partecipazione con insufficiente realizzo, l’effettivo recupero di quanto dovuto dipende dal patrimonio del debitore e dalla presenza di ulteriori beni da aggredire.
Focus
Il pagamento degli oneri ordinari e straordinari non sono a carico della procedura esecutiva, salvo che non siano specificamente autorizzati dal Giudice dell’esecuzione sentiti i creditori, per cui il condominio non vanta alcun diritto di prelazione sul ricavato della vendita.
Avv. Giorgia Viola
Testo del provvedimento
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