ISSN 2385-1376
Testo massima
10 marzo 2016
Le Commissioni Finanze di Camera e Senato hanno dato via libera ai pareri sul “decreto mutui”.
La nuova disciplina, secondo lo schema di decreto legislativo destinato ad attuare la direttiva 214/17/UE prevede per i mutui ipotecari di nuova conclusione che, in caso di inadempimento da parte del mutuatario, si verifichi l’automatica risoluzione del rapporto, con la peculiare conseguenza che il bene ipotecato può essere venduto dalla Banca senza ricorrere ad alcuna procedura esecutiva.
Nel caso in cui il ricavato della vendita sia superiore al debito del mutuatario, l’eccedenza sarà riconosciuta a quest’ultimo. Viceversa, anche allorquando la ricollocazione sul mercato avvenga per un prezzo inferiore all’esposizione debitoria, il mutuatario è liberato da ogni obbligazione verso la Banca.
In altri termini, per effetto della restituzione del bene, il mutuatario vede estinto il suo debito.
Nel dibattito dell’ultim’ora, a tale circostanza non sembra darsi il giusto risalto, eppure è proprio questo l’elemento nuovo, assolutamente determinante per accogliere con favore la nuova disciplina.
Un confronto tra la disciplina tuttora in vigore e quella in corso di approvazione può essere utile a tarare costi e benefici.
SISTEMA ATTUALE
A norma dell’art. 40, secondo comma, T.U.B. (rubricato “Estinzione anticipata e risoluzione del contratto”) “la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata“.
Verificatosi l’inadempimento, in mancanza di accordi transattivi o rinegoziazioni, la banca avvia una procedura esecutiva immobiliare, la cui durata media si attesta tra i due e i cinque anni ed il cui costo può, nella generalità dei casi, stimarsi in euro 15.000,00 (euro 3000,00 per l’instaurazione della procedura con precetto e pignoramento immobiliare – euro 3.000,00 per la stima dell’immobile da parte dell’esperto nominato dal Tribunale euro 3.000,00 per l’attività del custode giudiziario euro 3.000,00 per i compensi e gli esborsi del professionista delegato alla vendita euro 3.000,00 per le spese di pubblicità prodromiche alle attività di vendita).
Il bene staggito viene mediamente aggiudicato per un valore stimabile in una forbice tra il 30% al 60% dell’effettivo valore di mercato, a seconda delle condizioni dello stesso e dell’occupazione o meno da parte del debitore o di un terzo (chiaramente, laddove il bene sia preventivamente liberato dagli occupanti a qualsiasi titolo, vi sono maggiori possibilità di avvicinarsi ad una vendita a condizioni di mercato).
Nella generalità dei casi, il ricavato dalla vendita non è sufficiente a ripianare l’esposizione debitoria (alla quale si sono nel frattempo aggiunti gli interessi e le spese di procedura).
Allo stato, la banca potrà agire per il residuo con una nuova procedura esecutiva nei confronti del mutuatario.
Si consideri che il creditore ha a disposizione il nuovo strumento di cui all’art.492 bis c.p.c., che consente l’interrogazione telematica delle banche dati delle pubbliche amministrazioni al fine di ricercare beni del debitore utilmente aggredibili, ivi compresa l’anagrafe dei conti correnti bancari.
Nell’ipotesi di mutuo erogato su bene immobile non capiente il mutuatario rimarrà debitore a vita in quanto difficilmente riuscirà ad estinguere la parte non coperta della vendita dell’immobile.
SISTEMA FUTURO
Veniamo alla disciplina prevista dallo schema di “decreto mutui”, salvo nuove modifiche.
Nel caso il debitore sia inadempiente al pagamento di 18 rate (non più 7!) di mutuo ipotecario, anche non consecutive, la banca può procedere con la vendita dell’immobile senza passare per l’autorità giudiziaria.
La valutazione equa dell’immobile dovrà essere garantita dall’intervento di un perito terzo ed imparziale (tra gli emendamenti al testo normativo, l’ipotesi più convincente sembra essere quella di affidare allo stesso Tribunale la nomina dell’esperto).
La procedura di vendita diretta si attiverà solo su base volontaria, ove prevista da un’apposita clausola del contratto di mutuo ovvero espressamente pattuito nel corso del rapporto con una modifica all’originario regolamento pattizio.
Le parti, in altri termini, convengono che, in caso di inadempimento, il bene oggetto di ipoteca viene restituito alla banca e tale trasferimento comporta l’estinzione del debito.
Quali sono i vantaggi di questa procedura?
1) cancellazione del debito per effetto della restituzione del bene alla banca;
2) eliminazione degli ingenti costi della ordinaria procedura esecutiva immobiliare;
3) collocazione del bene immobile sul mercato, da parte di soggetto professionale, con realizzazione del massimo prezzo possibile;
4) diritto del mutuatario ad incassare l’eventuale eccedenza tra prezzo di vendita e debito residuo.
Un ulteriore spunto di dibattito finora sottovalutato può provenire da un confronto con la disciplina del nuovo leasing immobiliare.
SISTEMA DEL LEASING IMMOBILIARE E POSSIBILE CONFRONTO
Negli ultimi anni si sta diffondendo la prassi dell’acquisto di immobile all’esito di una complessa operazione di leasing immobiliare, fattispecie giuridicamente ibrida, che fonde in sé i diversi strumenti della locazione e del finanziamento.
Attraverso tale strumento, la società di leasing mette a disposizione dell’utilizzatore un bene immobile per un determinato periodo di tempo, dietro versamento di canoni periodici.
L’immobile resta di proprietà della società concedente per tutta la durata del rapporto, salva la possibilità per l’utilizzatore di acquistare il bene (riscatto), a un prezzo predeterminato, con il pagamento della (maxi-) rata finale (talvolta stabilita come mera opzione).
Il locatore-utilizzatore diviene pertanto proprietario solo all’esito del riscatto, dopo aver corrisposto tutti i canoni.
In caso di inadempimento da parte dell’utilizzatore, e di conseguente risoluzione del contratto, la società di leasing è libera (in quanto proprietaria) di ricollocare il bene sul mercato, salvi gli obblighi di trasparenza di tale procedura.
La Legge di Stabilità 2016, nell’introdurre una serie di benefici fiscali per il c.d. leasing abitativo, ha previsto che nell’attività di vendita e ricollocazione del bene, il concedente deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore che garantiscono il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore stesso, ad esempio ricorrendo eventualmente anche alle “procedure competitive”, che in garantiscono la massima diffusione della proposta di vendita così da raggiungere il maggior numero di potenziali acquirenti (requisito della pubblicità) ed un sistema incrementale delle offerte al fine della vendita o ricollocazione alle migliori condizioni di mercato (requisito della trasparenza).
All’esito della vendita, il concedente dovrà restituire all’utilizzatore il ricavato, al netto dei canoni scaduti e non pagati (precedenti e successivi alla risoluzione), delle spese condominiali, assicurative, tecnico-legali e del prezzo pattuito per il riscatto.
Il locatario-utilizzatore resterà però obbligato verso la società di leasing laddove da questa operazione dovesse risultare un saldo negativo.
Nel caso del leasing, dunque, è nell’interesse del soggetto finanziato che il bene sia ricollocato sul mercato a condizioni non eccessivamente “ribassate”.
Una “svendita”, infatti, potrebbe comportare la creazione di una nuova (ed ingente) esposizione debitoria nei confronti della società di leasing. Da qui la necessità di trasparenza nelle procedure di rivendita, imposta dal legislatore.
CONCLUSIONE E SPUNTI DI RIFLESSIONE
L’approvazione del “decreto mutui” stravolgerà non solo il sistema (a valle) del recupero coattivo del credito, ma già (a monte) le condizioni di erogazione del prestito.
La banca non dovrà più fare affidamento sulla sola capacità “di reddito” del mutuatario, ma già in fase di istruttoria prodromica alla stipula dovrà interrogarsi sul valore intrinseco del bene ipotecato.
Il vantaggio per il debitori sarà dato, invece, dalla liberazione immediata dal debito residuo all’atto della risoluzione del contratto, per cui il “rischio” economico del finanziamento di fatto si sposterà pressoché interamente sulle banche, le quali “pagheranno” la perdita economica in caso di finanziamenti sbagliati.
Tale rischio è però compensato dalla possibilità di abbattere i costi (in termini di denaro e di tempo) delle ordinarie procedure esecutive immobiliari e di rivendere il bene a prezzi più vicini a quelli di mercato.
Quale sarà l’impatto della “rivoluzione mutui” potrà dirlo solo la prassi.
Allo stato non può non notarsi come la disciplina sia in definitiva ben più favorevole per il debitore di quanto il dibattito delle ultime settimane potrebbe portare a credere.
La speculazione mediatica e la mancata conoscenza tecnica fanno apparire la innovazione come negativa dove invece è di sicura convenienza per la parte mutuataria, la quale andrà a ricevere enormi benefici.
Testo del provvedimento
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