ISSN 2385-1376
Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
In tema di atti notarili, la dichiarazione richiesta dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, comma 14, riguarda la conformità allo stato di fatto non della sola planimetria dell’immobile, ma anche dei dati catastali, questi ultimi costituendo gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali; l’omissione determina la nullità assoluta dell’atto, perché la norma ha una finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, conseguendone la responsabilità disciplinare del notaio, ai sensi della L. 16 febbraio 1913, n. 89, art. 28, comma 1.
Questi i principi espressi dalla Cassazione Civile, sez. seconda, Pres. Bucciante – Rel. Falaschi, con la sentenza n. 14765 del 19.07.2016.
Nel caso di specie, il conservatore dell’Archivio notarile di Vicenza aveva chiesto l’avvio di un procedimento disciplinare nei riguardi di un notaio, asseritamente colpevole della violazione della L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1bis, nonché dell’art. 28 e 47, comma 2, della legge notarile, avendo quest’ultimo ricevuto un atto pubblico di donazione di unità immobiliari urbane, omettendo di fare menzione della dichiarazione circa la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto degli immobili oggetto dell’atto, nel quale si riscontravano incongruenze ed errori non rilevati, nè in sede di redazione, nè in sede di lettura dell’atto e tali da ingenerare dubbi sul reale contenuto della volontà espressa, sia sull’oggetto del medesimo.
All’esito del procedimento disciplinare, la Commissione amministrativa regionale di disciplina aveva ritenuto sussistenti tutti gli addebiti contestati, condannando il notaio al pagamento di una pena pecuniaria.
Avverso il provvedimento emesso, il notaio proponeva reclamo, respinto con ordinanza dalla Corte d’Appello di Venezia, che veniva impugnata per Cassazione.
Il notaio ricorrente, esclusa l’esistenza di uno specifico obbligo di dichiarazione formale di conformità degli immobili ai dati catastali ed alle planimetrie, contenuto nell’art. 29, comma bis, della legge notarile, denunciava, tra l’altro, la mancata considerazione, da parte della Corte d’Appello, dell’esistenza di un errore materiale in relazione alla presunta omessa menzione della dichiarazione di conformità catastale dell’immobile.
Ad avviso del ricorrente, l’allegazione delle planimetrie originali e la loro sottoscrizione, avvenute nel caso di specie, costituivano una manifestazione di conformità oggettiva sia alle planimetrie, che ai dati catastali relativi.
La Suprema Corte, in proposito, rilevava che in tema di atti notarili, la dichiarazione richiesta dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, comma 14, riguarda la conformità allo stato di fatto non della sola planimetria dell’immobile, ma anche dei dati catastali, questi ultimi costituendo gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali; sì che l’omissione determina la nullità assoluta dell’atto, in ragione della finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale della norma.
Il Giudice adito, osservava che nel caso di specie, non poteva escludersi la sussistenza di una responsabilità disciplinare del notaio, a norma dell’art. 28, comma 1, n. 1, della legge notarile, per avere redatto un atto espressamente proibito dalla legge, in quanto privo della dichiarazione richiesta dalla L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1bis, di conformità allo stato di fatto dei dati catastali relativi alla identificazione ed alla capacità reddituale del bene, a nulla rilevando la sola dichiarazione di conformità della planimetria dell’immobile, pur recante i dati catastali informativi dello stesso.
La Cassazione, inoltre, sottolineava che il notaio era venuto meno all’obbligo di indagare la volontà delle parti e di curare sotto la propria direzione e responsabilità la compilazione integrale dell’atto, come evidente alla luce delle molteplici incongruenze ed errori non rilevati ne’ in sede di redazione, ne’ in sede di lettura dell’atto, tali da determinare dubbi sul reale contenuto della volontà espressa e sull’oggetto del contratto.
Il Collegio, quindi, richiamato l’orientamento prevalente sul punto nella giurisprudenza di legittimità e di merito, secondo cui “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”, rigettava il ricorso, condannando il ricorrente al versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, nulla statuendo in ordine alle spese in assenza di attività difensiva degli intimati.
Per ulteriori approfondimenti in materia, si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
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