ISSN 2385-1376
Il creditore garantito da ipoteca iscritta nei registri immobiliari anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale di usucapione del medesimo immobile è litisconsorte necessario nel giudizio di usucapione, con la conseguenza che la sentenza pronunciata all’esito di un giudizio al quale non sia stato posto nelle condizioni di partecipare è a lui inopponibile e potrà, semmai, essere prudentemente apprezzata quale mero elemento di prova dal giudice dell’opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., promossa dall’usucapiente avverso l’espropriazione immobiliare del bene usucapito.
Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione, sez. III civ., Pres. Vivaldi – Rel. D’Arrigo, con la sentenza n. 29325 del 13.11.2019.
Il Tribunale di Arezzo aveva dichiarato l’intervenuta usucapione nei confronti di due coniugi, di un immobile appartenente al fratello di lui. Due banche, deducendo di essere creditrici del proprietario, garantite da ipoteca scritta sull’immobile anteriormente alla trascrizione della domanda di usucapione, avevano chiesto l’inefficacia della sentenza nei loro confronti. In primo ed in secondo grado sono state riconosciute le ragioni dei creditori.
I coniugi hanno così presentato ricorso per Cassazione, a cui hanno resistito con controricorso i creditori.
La questione principale è quella relativa al litisconsorzio necessario nel giudizio di usucapione dei due creditori ipotecari iscritti anteriormente alla trascrizione della domanda di usucapione.
La Corte ha ricordato che l’usucapione, compiutasi all’esito di possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto, estingue le iscrizioni e trascrizioni risultanti a nome del precedente proprietario. Tale effetto estintivo non va ricondotto ad una presunta usucapio libertatis, bensì dipende dall’efficacia retroattiva dell’usucapione stessa. Tuttavia, proprio perchè l’usucapione determina l’acquisto (retroattivo) a titolo originario della proprietà del fondo, con conseguente estinzione delle iscrizioni pregiudizievoli contro il proprietario risultante dai registri immobiliari, i creditori ipotecari, titolari di diritto reale (di garanzia) sull’immobile oggetto della domanda di usucapione, devono considerarsi litisconsorti necessari del relativo giudizio.
Il creditore ipotecario, infatti, è titolare di un diritto reale parimenti risultante dai pubblici registri e opponibile erga omnes, sicchè la domanda di usucapione del bene immobile sul quale è iscritta l’ipoteca si rivolge direttamente anche nei suoi confronti. L’estinzione della garanzia non costituisce un mero effetto indiretto dell’accertamento dell’usucapione, che si esaurisce nella sfera dei rapporti fra proprietario usucapito e creditore garantito; al contrario, l’usucapione produce l’estinzione diretta e contestuale di ogni diritto reale formalmente insistente sul bene, in guisa che tutti i rispettivi titolari sono litisconsorti necessari nel relativo giudizio.
Pertanto, la sentenza di accertamento dell’usucapione, resa all’esito di un giudizio intercorso, in via esclusiva, tra il titolare formale del diritto di proprietà e l’usucapiente, non può spiegare effetti contro il creditore garantito da ipoteca iscritta su quel bene. Con la conseguenza che l’usucapiente non può invocarne l’efficacia diretta nel giudizio di opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., all’esecuzione immobiliare successivamente da lui proposta. Il giudice dell’esecuzione non potrà riconoscere alla sentenza di usucapione efficacia di giudicato anche nei confronti del creditore ipotecario e dovrà, semmai, tenerne conto, con motivato e logico apprezzamento, solo come un’eventuale prova dell’intervenuta usucapione, in relazione alla cui sussistenza egli è, pertanto, tenuto dare corso all’istruzione della causa.
Sulla base di tali motivi, la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso e condannato i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
OPPOSIZIONE ESECUZIONE USUCAPIONE: MANCA IL FUMUS SE IL TERZO NON HA PROPOSTO UN PRECEDENTE GIUDIZIO
NON È SUFFICIENTE LA MERA DICHIARAZIONE IN VIRTÙ DEL POSSESSO ULTRAVENTENNALE ANIMO DOMINI
Ordinanza | Tribunale di Avellino, Giudice Gaetano Guglielmo | 08.05.2018 |
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/opposizione-esecuzione-usucapione-manca-il-fumus-se-il-terzo-non-ha-proposto-un-precedente-giudizio
LA TUTELA DEL TERZO POSSESSORE AD USUCAPIONEM DI UN BENE IMMOBILE SOTTOPOSTO AD ESPROPRIAZIONE
L’ACQUISTO A TITOLO ORIGINARIO RIMANE INSENSIBILE AL PIGNORAMENTO, PREVALENDO SU QUALSIASI TRASCRIZIONE
Articolo Giuridico | 23.10.2014 |
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/la-tutela-del-terzo-possessore-ad-usucapionem-di-un-bene-immobile-sottoposto-ad-espropriazione
RIMESSIONE DELLA CAUSA IN PRIMO GRADO: SOLO IL LITISCONSORTE NECESSARIO PRETERMESSO PUÒ CHIEDERE NUOVE PROVE
LA NULLITÀ DEL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO, PER EFFETTO DELLA PRETEMISSIONE DI UNA PARTE NON IMPLICA LA NULLITÀ DEGLI ATTI PRECEDENTI
Ordinanza | Tribunale di Taranto, sezione seconda, Giudice dott. Claudio Casarano | 03.02.2014 |
https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/rimessione-della-causa-in-primo-grado-solo-il-litisconsorte-necessario-pretermesso-puo-chiedere-nuove-prove
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