ISSN 2385-1376
Testo massima
Le disposizioni con effetti ultratriennali di fitti o pigioni non scaduti sono opponibili al creditore pignorante o intervenuto nell’esecuzione (ex art. 2918 cc) o all’acquirente (o all’aggiudicatario) (ex art. 2924 cc) o al creditore ipotecario (ex art. 2912 cc) solo se trascritte.
Tali norme trovano il loro comune presupposto giuridico-formale nella disposizione dell’art. 2643, n. 9, c.c., secondo cui “si devono rendere pubblici, col mezzo della trascrizione (
) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni” e la loro ratio comune anche alla disciplina contenuta nell’art. 1605 c.c., relativo agli effetti delle disposizioni di fitti riguardo all’acquirente nelle vendite volontarie – nell’esigenza di salvaguardare le ragioni del creditore pignorante o ipotecario ovvero dell’acquirente-aggiudicatario, assoggettando il regime dell’opponibilità delle liberazioni e cessioni ultratriennali nei loro riguardi alla regola della priorità delle trascrizioni, piuttosto che a quella della data certa anteriore
Così si è pronunziato il Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Napoli Nord, dott. Alessandro Auletta, che con l’ordinanza del 5/5/2015 ha esaminato il problema dell’opponibilità della liberazione dei fitti, la cui risoluzione è affidata all’art. 2918 cc per il creditore pignorante ovvero per i creditori che intervengono nella procedura, all’art. 2924 cc per l’acquirente e, quindi, per l’aggiudicatario e all’art. 2812 cc per il creditore ipotecario.
La questione non è di poco conto, se solo si considera che ai sensi dell’art. 2912 cc il pignoramento comprende i frutti della cosa pignorata, sicché i suoi effetti si estendono, nel caso di pignoramento immobiliare, ai canoni di locazione stipulati successivamente al perfezionamento del vincolo, con la conseguenza che i canoni per il periodo di godimento successivo sono di competenza della massa creditoria prima e dell’aggiudicatario dopo.
Non a caso il codice civile dedica a tale fattispecie quattro diverse norme (artt. 1605 cc, 2812 cc, 2918 cc e 2924 cc), di cui le ultime tre regolano l’opponibilità dei patti di liberazione anticipata e di cessione dei fitti e pigioni rispetto al creditore ipotecario, al creditore pignorante e all’aggiudicatario.
Il dato comune delle citate disposizioni è la previsione di precise condizioni, perché il patto sia efficace erga omnes: è, infatti, necessaria la data certa anteriore se la liberazione o la cessione è pari o inferiore al triennio; la trascrizione anteriore se il patto ha un’estensione superiore ai tre anni.
In altri termini, il legislatore ha previsto l’inopponibilità delle cessioni e liberazioni dei fitti o pigioni di durata ultratriennale, a meno che il patto di disposizione non sia stato trascritto prima dell’ipoteca ovvero prima del pignoramento, se agisce un creditore chirografario.
Più precisamente:
-le liberazioni hanno durata di un anno dal pignoramento, se sono poste nell’ambito dell’espropriazione chirografaria, quando sono inferiori al triennio ovvero di estensione più ampia, non sono trascritte ma hanno data certa, oppure se poste nell’ambito dell’espropriazione ipotecaria, quando sono state trascritte prima del pignoramento ma dopo l’iscrizione di ipoteca;
-le liberazioni sono opponibili sempre se sono trascritte in data anteriore, rispettivamente al pignoramento (nell’esecuzione chirografaria) o all’ipoteca.
In tal modo, come spiega il Tribunale, nell’ordinanza in esame, sono stati superati i dubbi interpretativi che erano sorti sotto il governo dei codici civile e di procedura civile previgenti dal coordinamento dell’art. 1932 n. 7 cc (che prevedeva che gli atti e le sentenze dalle quali risultasse la liberazione o la cessione dei fitti non ancora scaduti per tre anni dovevano essere trascritte) e dell’art. 687 cpc (che prevedeva l’inopponibilità al deliberatario del pagamento di fatti e canoni anticipati a meno che non fosse fatto in conformità alle consuetudini locali), di talchè erano state sostenute le tesi più disparate, tra cui era prevalsa quella secondo cui le cessioni e le liberazioni per un periodo superiore a tre anni fossero opponibili all’acquirente solamente se conformi alle consuetudini locali e se regolarmente trascritte.
Il legislatore, infatti, ha previsto una disciplina sostanzialmente uniforme della opponibilità delle cessioni o liberazioni riguardo ai creditori che agiscano in via esecutiva (art. 2918 c.c.) e riguardo all’acquirente [e secondo una certa impostazione anche all’aggiudicatario] (art. 2924 c.c.) ed ha esteso al creditore che procede in executivis (o che interviene nel processo esecutivo da altri promosso) le norme dettate per il creditore ipotecario: il riferimento è all’art. 2812, co. 4 e 5, c.c. che pure distingue tra cessioni o liberazioni di durata infratriennale (opponibili al creditore ipotecario se aventi data certa anteriore all’iscrizione di ipoteca, ma soltanto per la durata di un anno dal giorno del pignoramento) e cessioni e liberazioni di durata ultratriennale (inopponibili al creditore che abbia iscritto ipoteca prima della trascrizione della cessione o della liberazione).
Per quant’ovvio tali condizioni si traducono in altrettanti limiti all’esercizio dell’autonomia negoziale, perché finché la questione riguarda il locatore e il conduttore non vi è alcun problema, ma con la perdita del potere di amministrazione dell’immobile, conseguente al pignoramento, allora il conduttore è tenuto a rispettare la locazione senza le modifiche apportate dal patto non opponibile ovvero, in caso di pagamento anticipato, ad adempiere nuovamente nelle mani nella procedura esecutiva e poi dell’aggiudicatario, salva la ripetizione dell’indebito nei confronti dell’accipiens.
Tutto questo per salvaguardare le ragioni del creditore pignorante o ipotecario ovvero dell’acquirente-aggiudicatario, assoggettando il regime dell’opponibilità delle liberazioni e cessioni ultratriennali nei loro riguardi alla regola della priorità delle trascrizioni, piuttosto che a quella della data certa anteriore.
Testo del provvedimento
SEGNALA UN PROVVEDIMENTO
COME TRASMETTERE UN PROVVEDIMENTONEWSLETTER - ISCRIZIONE GRATUITA ALLA MAILING LIST
ISCRIVITI ALLA MAILING LIST© Riproduzione riservata
NOTE OBBLIGATORIE per la citazione o riproduzione degli articoli e dei documenti pubblicati in Ex Parte Creditoris.
È consentito il solo link dal proprio sito alla pagina della rivista che contiene l'articolo di interesse.
È vietato che l'intero articolo, se non in sua parte (non superiore al decimo), sia copiato in altro sito; anche in caso di pubblicazione di un estratto parziale è sempre obbligatoria l'indicazione della fonte e l'inserimento di un link diretto alla pagina della rivista che contiene l'articolo.
Per la citazione in Libri, Riviste, Tesi di laurea, e ogni diversa pubblicazione, online o cartacea, di articoli (o estratti di articoli) pubblicati in questa rivista è obbligatoria l'indicazione della fonte, nel modo che segue:
Autore, Titolo, in Ex Parte Creditoris - www.expartecreditoris.it - ISSN: 2385-1376, anno
