ISSN 2385-1376
Testo massima
L’attività del custode deve intendersi limitata agli atti di ordinaria amministrazione e di gestione passiva degli immobili staggiti, di cui tipica manifestazione è l’accantonamento degli eventuali frutti ai fini del soddisfacimento della pretesa azionata in via esecutiva. Ne segue che, unico obbligato all’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione è il debitore proprietario, alla cui inerzia dovranno sopperire – in caso di pericolo per la pubblica incolumità – i competenti organi amministrativi mediante il procedimento della ed. “esecuzione in danno”.
Così si è pronunziato il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice dell’Esecuzione, dr. Salvatore Di Lonardo, che ha affrontato il dibattuto problema degli obblighi del custode nel caso in cui le condizioni dell’immobile pignorato siano potenzialmente generatrici di danno e, quindi, del soggetto su cui incombe l’onere di compiere le opere necessarie volte ad eliminare la situazione di pericolo.
È da premettere che il ruolo attribuito al custode costituisce senza dubbio, unitamente all’ordine di liberazione, il fulcro della riforma delle esecuzioni immobiliari apportata dalla legge n.20/2005 e dalla legge 263/2005.
Se, infatti, prima della riforma la figura del custode non era sconosciuta sia nella parte generale del codice di rito dedicata agli ausiliari del Giudice sia nelle specifiche disposizioni del processo esecutivo negli artt. 559 e 560 cpc, nella prospettiva innovatrice i concetti di amministrazione e gestione del bene, già richiamati nell’art. 65 cpc, sono stati arricchiti di nuovi significati:
-la conservazione non è riferita alla sola materialità del bene pignorato ma al suo valore economico di scambio, per cui nella custodia è ricompresa ogni attività volta ad evitare la svalutazione nel corso della procedura e ad assicurare la realizzazione del giusto prezzo di mercato al momento della vendita;
-l’amministrazione non deve solamente preservare la situazione esistente ma deve incrementare le potenzialità del cespite per consentire di sfruttare appieno anche il suo valore d’uso e di ottenere la sua migliore liquidazione.
In altri termini, nell’espletamento dell’incarico il custode non deve limitarsi alla conservazione dell’integrità materiale del bene ma deve preoccuparsi di conservare e incrementare il valore economico e, ove si tratti di beni fruttiferi, percepirne e conservarne i frutti, in quanto il suo compito deve intendersi esteso alla proficua gestione del compendio e alla collocazione del bene nel mercato.
In tale ottica, incombe sul custode un dovere di sorveglianza, sia sulla condizione della res, al fine di rilevare tempestivamente eventuali pericoli che possano scaturire dalla cosa stessa (es. stato di inagibilità e pericolo di crollo, presenza di pozzi o buche), sia sull’operato dell’occupante, con l’obbligo di segnalare tempestivamente ai soggetti ed alle autorità competenti situazioni o comportamenti che direttamente o indirettamente possano compromettere l’integrità dell’immobile colpito da pignoramento o il suo valore di realizzo.
Egli, quindi, è tenuto, – sia per l’obbligo di esercitare la custodia da buon padre di famiglia, sia per la preservazione dei principio generale del neminem laedere – di conservare il bene secondo modalità tali da evitare il rischio per i terzi di essere attinti da effetti pregiudizievoli che possano scaturire dalla cosa custodita, attivandosi per eliminare le situazioni potenzialmente pericolose.
Ciò posto, sia in dottrina sia in giurisprudenza si è discusso su quali sono le modalità attraverso le quali il custode deve intervenire rispetto ad eventuali condizioni potenzialmente generatrici di danno e, in particolare, se egli sia tenuto direttamente al compimento delle opere necessarie per la situazione di pericolo; nel qual ultimo caso si pone, ovviamente, il problema del reperimento dei fondi con i quali far fronte alle spese necessarie.
Le soluzioni adottate sono le più diverse e vanno dalla dichiarazione di improcedibilità dell’azione esecutiva nel caso di mancata anticipazione da parte del creditore procedente delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene pignorato, all’obbligo del custode, che non intende dimettersi, di anticipare le somme, salvo, poi, il suo diritto al rimborso in sede di rendiconto (cfr. Cass. 20/7/1976 n. 2875) ovvero al porre a carico del debitore le spese se la cosa non viene venduta o se il ricavato della vendita non basta.
Con l’ordinanza in esame, il Tribunale si discosta dalla tesi secondo la quale le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene pignorato devono essere anticipate dal creditore, ex art. 8 DPR 115/02, a pena di improcedibilità dell’azione esecutiva, motivando che ai sensi dell’art. 2910 cc il creditore ha diritto di espropriare i beni del debitore nello stato in cui si trovano, senza dover sopportare alcun onere economico per la previa esecuzione di opere volte a salvaguardare l’integrità dell’immobile o il suo valore di realizzo e tanto anche quando il bene per le condizioni in cui si trova è fonte di pericolo per la pubblica o privata incolumità.
Il pignoramento, infatti, pur determinando una limitazione delle facoltà di godimento e dei poteri di disposizione dell’immobile, non fa venir meno il diritto dominicale del proprietario, il quale, pertanto, deve ritenersi unico responsabile, ex art. 2053 cc, per i danni cagionati a terzi a seguito della rovina del bene. Tale responsabilità permane pur in ipotesi di sostituzione del custode nel corso del processo esecutivo, ex art. 559 cpc; almeno con riguardo alla conservazione ed alla manutenzione delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati.
Proprio per tale motivo ed a mente del principio per il quale l’attività del custode deve intendersi limitata agli atti di ordinaria amministrazione e di gestione passiva degli immobili staggiti, di cui tipica manifestazione è l’accantonamento degli eventuali frutti ai fini del soddisfacimento della pretesa azionata in via esecutiva, l’unico obbligato all’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione è il debitore proprietario, alla cui inerzia dovranno sopperire – in caso di pericolo per la pubblica incolumità – i competenti organi amministrativi mediante il procedimento della ed. “esecuzione in danno.
Resta fermo che, previa autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione, il creditore, intendendo conseguire il massimo profitto dalla vendita, può spontaneamente farsi carico delle spese occorrenti per la manutenzione straordinaria del bene, così come pure può ipotizzarsi che le stesse siano coperte con i redditi e con frutti del compendio pignorato se esistenti.
Testo del provvedimento
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