ISSN 2385-1376
Con l’introduzione degli artt. 2668 bis e 2668 ter del codice civile, il legislatore del 2009 ha assegnato un efficacia limitata nel tempo alla trascrizione delle domande giudiziali, del pignoramento e del sequestro conservativo, e precisamente per venti anni, salva l’eventuale rinnovazione prima della scadenza.
La riforma è stata finalizzata a circoscrivere gli effetti delle trascrizioni nelle sole ipotesi in cui, essendo strettamente collegate alla pendenza di un processo (esecutivo, giudiziale o di cognizione) risultano di fatto “funzionale” all’utile conclusione di quest’ultimo.
Per tale motivo il legislatore ha rimesso all’iniziativa di quanti vi abbiano interesse l’eventuale rinnovazione prima della scadenza del ventennio, con la conseguenza che l’inerzia dei soggetti legittimati comporta l’inefficacia ipso iure del gravame, manifestandosi di fatto il disinteresse alla conservazione degli effetti utili della trascrizione.
Attraverso l’introduzione del termine ventennale si è inteso poi tutelare l’esigenza dei terzi che, consultando i registri immobiliari, hanno necessità di ricavare notizie certe ed escludere potenziali rischi legati alla presenza di eventuali pignoramenti, ipoteche sequestri o altre domande giudiziali.
Nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari, l’introduzione degli artt. 2668 bis e 2668 ter del codice civile ha garantito anche la stabilità della vendita forzata, in quanto la produzione della documentazione ipocatastale, ai sensi dell’art. 567 c.p.c. nel ventennio antecedente la trascrizione del pignoramento, consente di individuare la presenza di gravami pregiudizievoli che potrebbero risultare opponibili all’eventuale acquirente dell’immobile.
La rinnovazione della trascrizione del pignoramento può essere eseguita, non solo dal creditore procedente, ma anche da qualunque creditore intervenuto munito di titolo esecutivo, oltre all’aggiudicatario che vi abbia interesse e si esegue mediante la presentazione al conservatore dei registri immobiliari la copia conforme della nota di trascrizione originaria, accompagnata dalla nota “in rinnovazione”, da compilarsi a cura dell’interessato.
Ma quali sono le conseguenze della mancata tempestiva rinnovazione della trascrizione del pignoramento in pendenza del processo esecutivo? E quali i possibili pregiudizi per gli aggiudicatari?
Interpretando sistematicamente le disposizioni del codice di rito, la giurisprudenza ritiene che la rinnovazione prima della scadenza del ventennio sia necessaria finché non sia intervenuta la trascrizione del decreto di trasferimento con pedissequo ordine di cancellazione dei gravami, compreso quello relativo al pignoramento, ovvero sino all’integrale versamento della somma individuata dal giudice per la conversione del pignoramento, in quanto fino ad allora il bene non può essere ritenuto libero dal vincolo pignoratizio.
È invece controverso, se ed in che misura il processo esecutivo possa ritenersi proseguibile allorché la trascrizione del pignoramento diviene inefficace quando, non essendo stato ancora trascritto il decreto di trasferimento, essa non abbia esaurito la sua “funzione” ovvero non sia stata rinnovata.
L’orientamento oggi prevalente, che considera il pignoramento come una “fattispecie a formazione progressiva” che si perfeziona con la trascrizione, ritiene che la “scadenza” del termine di efficacia di quest’ultima, determina il venir meno del pignoramento imponendo la chiusura anticipata del processo.
In tale prospettiva, il giudice dell’esecuzione, fino all’intervenuta trascrizione del decreto di trasferimento, può (e deve) verificare la sopravvenuta inefficacia della trascrizione del pignoramento, che impedisce il compimento di qualunque atto esecutivo, compresa l’emissione del decreto di trasferimento, anche se il bene sia stato nel frattempo aggiudicato ma non trasferito, e deve conseguentemente dichiarare l’estinzione del processo in corso.
FOCUS
Per gli interessati a partecipare alla vendita forzata è importante conoscere, attraverso la consultazione approfondita della perizia e degli avvisi di vendita, la data di avvenuta trascrizione del pignoramento, per verificarne l’efficacia, soprattutto nel caso di procedure molto risalenti nel tempo. Nelle more dell’emissione del decreto di trasferimento dell’immobile, infatti, l’aggiudicatario che si accorga dell’imminente scadenza del termine ventennale, può anche eventualmente procedere, a propria cure e spese, alla rinnovazione della trascrizione del pignoramento, al fine di impedire l’estinzione della procedura esecutiva e salvaguardare il proprio acquisto.
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