ISSN 2385-1376
Nell’ambito della procedura di esecuzione immobiliare, l’art. 2923, terzo comma, c.c., sancisce l’inopponibilità dei contratti di locazione che, pur altrimenti opponibili ai sensi del primo e del secondo comma (perché aventi data certa e/o trascritti in data anteriore al pignoramento), siano stati stipulati con la pattuizione di un “canone vile” (perché inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni).
Questo è il principio espresso dal Tribunale di Ancona, Pres. Rel. Filippello, con l’ordinanza del 4 luglio 2024.
Il caso originava da un provvedimento emesso nell’ambito di una procedura di esecuzione immobiliare, con il quale il G.E. disponeva nei confronti del conduttore dell’immobile, oggetto di pignoramento, il pagamento di una indennità di occupazione pari ad € 400,00 mensili (valutati secondo gli indici OMI e secondo perizia di un esperto) e, in caso di mancato versamento, indicava la necessità di procedere alla liberazione dello stesso, in quanto il contratto di locazione stipulato e pattuito, nel 2019, tra l’inquilino e la società debitrice era inopponibile alla procedura esecutiva perché in contrasto con quanto stabilito dall’art. 2923 co. 3 c.c. a causa di un canone locatizio ritenuto vile.
L’occupante soccombente, non ritenendo adeguata la somma stabilita dal G.E. quale canone di locazione, proponeva ricorso in opposizione avverso tale provvedimento.
Il reclamante sosteneva, in particolare, che il G.E. non avesse tenuto conto delle condizioni in cui versava l’immobile nel 2019 e dei conseguenti e ingenti lavori di ristrutturazione cui si era dovuto far carico, rimarcando che il canone locatizio non era vile, in quanto si basava proprio su un accordo delle parti che prevedeva la corresponsione di €100,00 mensili (€1.200,00 all’anno) a fronte di lavori di ristrutturazione dell’immobile, posti a carico del conduttore, atti ad aumentarne il valore e a totale vantaggio del locatore.
Il costo dei suddetti lavori, infatti, ammontante come da CILA a circa €125.000,00, se ripartito per i singoli mesi, avrebbe incrementato in maniera considerevole la somma versata a titolo di canone.
Chiedeva, pertanto, previa sospensiva, l’annullamento, la revoca e la declaratoria di inefficacia del provvedimento assunto all’udienza del 17.01.2024.
Il G.E., in data 22.05.2024, rigettava l’opposizione proposta e, a fronte della morosità dell’occupante, autorizzava il custode giudiziario a procedere alla liberazione del cespite.
Avverso tale provvedimento veniva proposto il reclamo in esame, con il quale l’attore chiedeva, previa sospensione dell’esecuzione del provvedimento assunto in data 22.03.2024, il consenso alla detenzione dell’immobile fino all’accertamento dell’opponibilità, alla procedura esecutiva immobiliare pendente innanzi al Tribunale di Ancona, del contratto di locazione ultraventennale stipulato in data anteriore al pignoramento dell’immobile.
Il reclamato, contestando quanto asserito da controparte, evidenziava come il contratto di locazione di durata trentennale, così anche il patto fra locatore e conduttore in merito al canone, privo di documentazione, fossero chiari sintomi di un accordo tra la società debitrice esecutata e il terzo in danno del creditore procedente e chiedeva la conferma del provvedimento impugnato.
Il Tribunale marchigiano, nell’ordinanza in commento, ha preliminarmente richiamato le disposizioni legislative applicabili al caso di specie. La norma di riferimento, al fine di stabilire l’opponibilità o meno alla procedura del contratto di locazione, è l’art. 2923 c.c.. I primi due commi stabiliscono, in forza del principio emptio non tollit locatum, che l’acquirente del bene espropriato è tenuto a rispettare, analogamente a quanto previsto per la vendita ordinaria (artt. 1599 e 1600 c.c.), le locazioni concluse dal proprietario/debitore esecutato (ovvero, dal suo dante causa) solamente ove risulti che il relativo negozio sia stato stipulato in data anteriore al pignoramento, dovendosi, al contrario, ritenere inopponibili all’aggiudicatario, ed ancor prima inefficaci nei confronti della procedura esecutiva, tutti quegli atti costitutivi di diritti di godimento posti in essere successivamente, e senza la necessaria autorizzazione del giudice dell’esecuzione.
A tale regola fa eccezione il disposto di cui al comma terzo dell’art. 2923 c.c., secondo cui l’aggiudicatario e/o il creditore non è tenuto a rispettare la locazione, altrimenti opponibile nei suoi confronti, quando il canone convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni (canone c.d. vile).
Il Collegio ha evidenziato che nel caso di specie emergeva come l’immobile oggetto della procedura espropriativa fosse detenuto dal conduttore in forza di un contratto di locazione avente data certa (12/09/2019) anteriore al pignoramento (27/07/2022).
Applicate dunque le disposizioni normative già menzionate al caso di specie, il contratto di locazione, pur astrattamente opponibile alla procedura ai sensi del disposto dell’art. 2923, primo e secondo comma, c.c., era riconducibile all’eccezione di cui alla disposizione del terzo comma, in quanto stipulato con la pattuizione di un “canone vile” (perché inferiore di un terzo al giusto prezzo od a quello risultante da precedenti locazioni).
Tale conclusione, cui era approdato il G.E., è parsa condivisibile al Tribunale marchigiano basandosi su dati ricavati dai valori OMI ed esaminati e confermati dal perito, in forza dei quali il canone da considerarsi congruo per l’immobile oggetto di esecuzione era quello di € 400,00 mensili, con la conseguenza che il canone pattuito in contratto, essendo inferiore di oltre un terzo a quello corretto, ben poteva considerarsi vile.
Secondo il Collegio, la valutazione effettuata dal tecnico incarico dal G.E. e relativa all’adeguatezza del canone era stata posta in essere in maniera corretta, prendendo a riferimento la data del pignoramento e non quella di stipulazione del contratto, come confermato dalla giurisprudenza di legittimità (vedi da ultimo ord. Cassazione Civile, sez. III, n.7909 del 23/03/2024).
Né poteva giungersi a diverse conclusioni in forza della tesi sostenuta dal reclamante, per cui vi sarebbe stato un accordo tra le parti volto a stabilire una corresponsione di un canone di locazione inferiore a fronte di lavori di ristrutturazione. Di tale accordo, infatti, non vi era traccia né era possibile desumerlo dal tenore del contratto e dagli ulteriori documenti prodotti.
Al contrario, dalla lettura dell’art. 8 delle condizioni generali del contratto di mutuo, stipulato in data 24 giugno 2009, si evinceva come la parte mutuataria era obbligata “ad astenersi dal locare in tutto o in parte gli immobili ipotecati con contratti di durata superiore a quella minima prevista dalla legge in relazione alla loro destinazione senza aver ottenuto il preventivo assenso scritto dalla Banca”. Tale vincolo contrattuale appariva palesemente disatteso da parte debitrice che aveva stipulato il contratto di locazione senza il consenso dell’istituto di credito.
Non poteva infine considerarsi elemento nuovo l’introduzione del giudizio di merito che altro non era se non un giudizio a cognizione piena introdotto da parte avversa nei termini di legge, senza che lo stesso potesse procrastinare il rilascio dell’immobile.
Dalle argomentazioni giuridiche del Collegio giudicante, fin qui riportate, è conseguito il rigetto del reclamo e della richiesta di sospensione della procedura esecutiva, con conseguente integrale conferma dell’ordinanza impugnata.
Parte reclamante, in quanto soccombente, è stata inoltre condannata alla rifusione delle spese di lite.
Per ulteriori approfondimenti in materia si rinvia ai seguenti provvedimenti pubblicati in Rivista:
ESECUZIONE FORZATA: LA LOCAZIONE “A CANONE VILE” È INOPPONIBILE ALLA PROCEDURA
SUSSISTE IL POTERE-DOVERE DEL GIUDICE DI ESAMINARE “EX OFFICIO” L’OPPONIBILITÀ DEI TITOLI DI GODIMENTO
Ordinanza | Cass. civ., Sez. III, Pres. De Stefano – Rel. Fanticini | 09.05.2023 | n.12473
IMMOBILE PIGNORATO: IL CANONE LOCATIVO È VILE SE INFERIORE DI UN TERZO RISPETTO AL GIUSTO PREZZO
IL GIUDICE PUÒ, IN VIA PRESUNTIVA, RAFFRONTARE CANONE LOCAZIONE CON QUELLO DI UNA SUCCESSIVA SUBLOCAZIONE DEL MEDESIMO IMMOBILE
Sentenza | Corte di Cassazione, Pres. De Stefano – Rel. Saija | 27.07.2022 | n.23508
ESECUZIONE IMMOBILIARE: IL G.E. PUÒ EMETTERE ORDINE DI LIBERAZIONE DI CASO LOCAZIONE A CANONE C.D. VILE
È UNA PECULIARE POTESTÀ ORDINATORIA, CON EFFICACIA MERAMENTE ENDOPROCESSUALE PER LA MIGLIORE LIQUIDAZIONE
Sentenza | Corte di Cassazione, Pres. Vivaldi – Rel. De Stefano | 28.03.2022 | n.9877
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