ISSN 2385-1376
Testo massima
La definizione del momento traslativo nell’ambito della vendita dei beni immobili ha suscitato un ampio dibattito alimentato dalla scarsa chiarezza del dettato legislativo e dalla complessità strutturale dell’istituto, che si articola in una sequenza di atti che va dal provvedimento di aggiudicazione, al pagamento del prezzo e all’emissione del decreto di trasferimento, che costituisce espressione dell’esercizio del potere pubblico demandato al giudice dell’esecuzione.
Il verificarsi dell’effetto traslativo determina importanti conseguenze sia nell’ambito propriamente esecutivo sia nel diritto sostanziale: esso, infatti, è essenziale per definire, dal punto di vista temporale, il confine tra opposizione di terzo tempestiva e tardiva; condiziona la validità e l’efficacia degli atti dispositivi compiuti dal debitore sul bene medesimo; modifica l’imputazione dei frutti maturati sulla cosa venduta e l’identificazione del soggetto su cui grava il rischio del perimento del bene.
Una parte della dottrina ritiene che il momento in cui si verifica il passaggio della proprietà del bene compravenduto avvenga con l’aggiudicazione provvisoria o con il pagamento del prezzo.
Al contrario, l’opinione prevalente, peraltro adottata dalla giurisprudenza di legittimità (sul punto Cass., 17/2/1995, n. 1730; Cass., 15/4/1980, n. 2463), sostiene che con il decreto di trasferimento, espressione dell’esercizio del potere pubblico demandato al giudice dell’esecuzione, si realizza l’effetto traslativo del diritto reale sul bene in capo all’aggiudicatario.
Sul punto, la Cassazione (da ultimo con la sentenza n. 14765 del 30/6/2014) ha chiarito che nell’ambito della fase della vendita forzata l’aggiudicazione definitiva a seguito di incanto (sia che la vendita sia divenuta tale per non essere stata l’aggiudicazione provvisoria seguita da tempestiva offerta in aumento di sesto, sia nella ipotesi di aggiudicazione conclusiva della gara conseguente a dette offerte) non determina invero il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile esecutato in favore dell’aggiudicatario ma è volta meramente a designare il soggetto in favore del quale, condizionatamente al versamento del prezzo entro il termine fissato nell’ordinanza che ha disposto la vendita, va emesso il decreto di trasferimento.
In altri termini, l’effetto traslativo in ordine al bene già oggetto di aggiudicazione definitiva è determinato dal decreto di trasferimento, che realizza il passaggio dal debitore all’aggiudicatario della proprietà del bene oggetto dell’esecuzione immobiliare, tant’è che in caso di mancata verificazione della condizione cui la legge subordina la realizzazione dell’effetto reale in ragione del mancato versamento del prezzo, l’aggiudicatario non e’ esposto all’azione d’inadempimento, come sarebbe ove fosse già proprietario del bene staggito, bensì alla declaratoria di decadenza (v. Cass., 9/12/1995, n. 12633).
FOCUS
L’aggiudicatario definitivo gode di una posizione giuridica tutelata volta ad ottenere il trasferimento del bene, sospensivamente condizionata al versamento del prezzo. L’effetto traslativo, infatti, si verifica solo con l’emissione del decreto di trasferimento, che costituisce titolo per la trascrizione.
Testo del provvedimento
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