Il promissario acquirente del bene ipotecato o di parte dello stesso, limitatamente alla porzione immobiliare promessa in acquisto, ha diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia.

È onere della banca provvedere all’espletamento di tali adempimenti nel termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote.

In mancanza, il richiedente può presentare ricorso al Presidente del Tribunale nella cui circoscrizione è situato l’immobile; il Presidente del Tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso.

Il provvedimento di nomina del notaio non ha contenuto decisorio, non essendo idoneo a incidere sul diritto al frazionamento del finanziamento e della correlativa garanzia ipotecaria.

Ai fini della richiesta di frazionamento ex art. 39 TUB è altresì necessario che la parte richiedente si sia preventivamente accollata il mutuo, stabilendo negozialmente con la banca le condizioni del proprio mutuo; in mancanza di accordo, il frazionamento redatto dal notaio verrebbe indebitamente a imporre alla banca condizioni nel merito del mutuo frazionato.

Questi sono i principi ribaditi dalla Corte di Cassazione, Pres. De Chiara – Rel. Dolmetta, con l’ordinanza 17632 del 21 giugno 2021.

LA NORMA

6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia.

6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l’identità del richiedente, la data certa del titolo e l’accatastamento delle singole porzioni per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine è aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote (3).

6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione è situato l’immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall’atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l’inizio dell’ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell’atto stesso.

IL FATTO

È accaduto che i promissari acquirenti di singole porzioni immobiliari di un più ampio complesso, senza essersi accollatati un mutuo fondiario, si sono rivolti al Presidente del Tribunale, affinchè provvedesse, ai sensi e agli effetti dell’art. 39 TUB, a designare un notaio per l’approntamento e la redazione dell’atto pubblico di frazionamento.

Il Presidente ha accolto il ricorso, disponendo la nomina del notaio ma successivamente la Banca ha proposto vittorioso reclamo dinanzi alla Corte di Appello atteso che i promissari acquirenti non si erano preventivamente accollati il mutuo.

LA DECISIONE

Avverso la decisione i promissari acquirenti hanno esperito ricorso per Cassazione sostenendo che la Corte di Appello abbia emesso un decreto ultra o extra petita, senza avere considerato l’assenso della Banca alla richiesta di nomina del notaio avanzata al Presidente del Tribunale ex art. 39, commi 6 e segg. TUB.

Gli ermellini hanno ritenuto, sul presupposto che possono essere impugnati, ai sensi dell’art. 111 Cost., comma 7, solo i provvedimenti che abbiano carattere definitivo e insieme decisorio, che il provvedimento impugnato non fosse ricorribile per Cassazione, in quanto non sussistevano i caratteri richiesti.

Sulla base di tali conclusioni la Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso con la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese.

Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:

MUTUO FONDIARIO: PROCEDURA DI FRAZIONAMENTO

IL FRAZIONAMENTO è UN ATTO UNILATERALE A CARATTERE DICHIARATIVO DI RINUNCIA ALL’INDIVISIBILITA’ DELL’IPOTECA

Sentenza | Cassazione civile, sezione prima | 21.06.2013 | n.15685

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